按揭知識Q&A

對於首次置業人士,按揭是非常陌生的,加上有很多專業的術語,令不少上車人士都一頭無緒。但是,按揭是非常重要的一環,稍有不慎,可能會撻訂,招致半身儲回來的辛苦錢化為烏有。所以,搵樓街 SEE HSE 為大家解答基本的按揭問題。如有其他按揭問題,亦可以聯絡我們,樂意協助。

按揭知識Q&A

P按,P是 PRIME RATE 的意思,中文解作 “最優惠利率”。現時,香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢而調整的。現時市場上P按有三種,分別為5.125%、5.375%及5.5%。使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行、南洋商業銀行及集友銀行; 富邦銀行及華僑永亨銀行使用「大P」; 其他銀行或金融機構則使用「中P」。P按計劃以最優惠利率 (Prime Rate) 減某個百分比作為按揭利率,例如按揭計劃為P-2.75%,而當時最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-2.75%,即實際利率為2.5%。

H按,H是 HIBOR 的意思,中文解作 “銀行同業拆息”。現時,香港銀行在提供H按計劃時,往往會提供一個「封頂位」(或稱「鎖定按息上限」) (CAP RATE) 。例如計劃為封頂利率為P-2.75%,而HIBOR 為2%時,因為H+1.3% (即3.3%) 比起 P-2.75% (即2.5%) 為高,所以該月的按揭利率會用封頂位計算,即是2.5%。

所以,基於H按計劃會有鎖定按息上限,只要H按計劃的「封頂位」不高於P按的利率,H按計劃是絕對比P按計劃優惠的。

一般的定息按揭是指申請人可在指定期限內以固定的利率計算供款,好處是鎖定每月的供款額,不受利率變化影響供款額,讓供樓人士有更好的財務預算。但是,定息按揭的利率一般會較當時浮息按揭計劃為高。

最近一年,政府宣佈透過按揭證券公司(HKMC)推出全新的「定息按揭試驗計劃」,10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率,分別為2.55厘、2.65厘及2.75厘,以便供樓人士有多一個貸款計劃選擇。

這個定息按揭試驗計劃,好處是豁免壓力測試,只需符合供款佔入息比率50%的要求,以及可配合新成數貸款要求,即800萬元物業最高借90%按揭;1,000萬元物業最高借80%按揭。

所有新造按揭貸款年期上限最多為30年,居屋為25年。但根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素,最終批出的年期。

對於私人樓宇,大部分銀行都用 「75減人齡/樓齡」,取其低者。例如:50歲人齡及55年樓齡,最終的按揭年期便是20年,而不是25年。

未補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期最長25年。而村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。

在購買二手單位之前,都應該向銀行/估價行進行估價,如果估價低過成交價超過約8%,便有機會出現借款不足的情況,變相買家需要付更多的首期。

對於已落成的物業,可用新的按揭計劃,即800萬以下物業最多可借9成按揭,1000萬或以下物業可借8成按揭。

值得一提,對於一手樓花物業(即供付款),只能用回舊按揭政策,即400萬以下可借9成,600以下可借8成,800萬可借6成。

故此,買家如購買一手物業,使用新制的按揭,需要選擇建築期付款。

對於1000萬或以下的物業,申請人可借高成數按揭成數。按揭借款人如想借6 成以上的按揭貸款,就要購買「按揭保險」。

按保的用處是保障銀行,按揭保險公司會為超出6 成的貸款部分提供保障,銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。事實上,整筆按揭貸款都是由銀行提供,按揭保險公司就作為中間擔保的角色。

詳情可按此

申請9成按揭,需要有以下條件:
1. 800萬或以下物業 (已落成物業) 或 400萬或以下物業 (樓花)
2. 並未有持有任何香港住宅物業
3. 必須為自住物業
4. 主要收入需要來自香港
5. 所有申請人必須為固定受薪人士
6. 最高每月供款佔每月入比率為50%

以香港永久性居民及首置人士為例,月供比率,申請人的每月供款不可高於收入的5成。

而壓力測試,則是計算當按息上升3厘,按揭每月供款不可高於申請人的收入6成。

值得留意的是,如申請人本身有另一按揭在身,供款入息比率及壓力測試都需要減1成,即4成及5成。

香港買賣物業時,買方和賣方都有機會需要向政府繳付印花稅,稅率按成交價和不同因素而定。近年因為香港樓價飆升,政府實施多種額外印花稅以遏止樓市過熱,不同的稅項包括屬於賣家的額外印花稅 SSD (Special Stamp Duty, SSD),屬於買家的從價印花稅 AVD (Ad Valorem Stamp Duty),屬於海外買家和公司買家的 BSD (Buyer Stamp Duty, BSD) 買家印花稅。

詳情可按此

轉按即將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款,然後將物業由原本按揭的銀行贖回,並抵押予新的銀行。

在不同的市況下,按揭計劃改變,新的計劃可能會較舊計劃更優惠,供款更低,並提供現金回贈吸引客人,吸引不少業主將物業進行轉按。

不過,要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。

加按即將一個原本已按給銀行的物業增加按揭額,即再申請額外的貸款。假設業主在三年前以400萬購入單位,並承造六成按揭,尚欠210萬供款。若現時物業升值至500萬,並借六成按揭,加按後可以套現300萬-210萬=90萬。

亦要留意,業主在加按時,銀行需要審視個人的還款紀錄及壓力測試。

大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。目的是保障銀行的收入,若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。

銀行最常見會設兩至三年罰息期,以三年罰息期計,首年內提早還款要付貸款額3% 手續費,第二年2%,第三年1% ,並收回現金回贈金額。

銀行為爭取按揭市佔率,一般都提供現金回贈給予客戶。以600萬貸款額為例,回贈為1.5%,申請人則可在上會後取得9萬的現金回贈。

值得留意,金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的,若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,銀行計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內,以扣減貸款額的形式回贈。用以上例子為例,銀行提供1.5%即9萬回贈時,需要在將總貸款額600萬-9萬=591萬作為貸款額。

另外,大部分銀行是不會為按揭保險部分的貸款額提供回贈,例如樓價600萬的物業,借90%按揭,即借540萬的按揭,由於樓價60%以上的貸款是需要按揭保費,該部分通常都不會獲得現金回贈,只會為當中360萬的貸款額提供1.5%回贈。

 

以上資料只供參考,並以有關部門公佈的最新資料作準。

若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 本網慨不負責。

如對該資料有任何意見或銀行職員想提供資訊,歡迎通知我們。

Welcome Back!

Login to your account below

Create New Account!

Fill the forms bellow to register

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Add New Playlist

Are you sure want to unlock this post?
Unlock left : 0
Are you sure want to cancel subscription?