按揭知識Q&A

對於首次置業人士,按揭是非常陌生的,加上有很多專業的術語,令不少上車人士都一頭無緒。但是,按揭是非常重要的一環,稍有不慎,可能會撻訂,招致半身儲回來的辛苦錢化為烏有。所以,搵樓街 SEE HSE 為大家解答基本的按揭問題。如有其他按揭問題,亦可以聯絡我們,樂意協助。

按揭知識Q&A

P按,P是 PRIME RATE 的意思,中文解作 “最優惠利率”。現時,香港最優惠利率是跟隨美國聯邦利率的走勢而調整的。現時市場上P按有三種,分別為5.125%、5.375%及5.5%。使用「細P」的有匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行、南洋商業銀行及集友銀行; 富邦銀行及華僑永亨銀行使用「大P」; 其他銀行或金融機構則使用「中P」。P按計劃以最優惠利率 (Prime Rate) 減某個百分比作為按揭利率,例如按揭計劃為P-2.75%,而當時最優惠利率為5.25%,實際按息則等如5.25%-2.75%,即實際利率為2.5%。

H按,H是 HIBOR 的意思,中文解作 “銀行同業拆息”。現時,香港銀行在提供H按計劃時,往往會提供一個「封頂位」(或稱「鎖定按息上限」) (CAP RATE) 。例如計劃為封頂利率為P-2.75%,而HIBOR 為2%時,因為H+1.3% (即3.3%) 比起 P-2.75% (即2.5%) 為高,所以該月的按揭利率會用封頂位計算,即是2.5%。

所以,基於H按計劃會有鎖定按息上限,只要H按計劃的「封頂位」不高於P按的利率,H按計劃是絕對比P按計劃優惠的。

一般的定息按揭是指申請人可在指定期限內以固定的利率計算供款,好處是鎖定每月的供款額,不受利率變化影響供款額,讓供樓人士有更好的財務預算。但是,定息按揭的利率一般會較當時浮息按揭計劃為高。

最近一年,政府宣佈透過按揭證券公司(HKMC)推出全新的「定息按揭試驗計劃」,10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率,分別為2.55厘、2.65厘及2.75厘,以便供樓人士有多一個貸款計劃選擇。

這個定息按揭試驗計劃,好處是豁免壓力測試,只需符合供款佔入息比率50%的要求,以及可配合新成數貸款要求,即800萬元物業最高借90%按揭;1,000萬元物業最高借80%按揭。

所有新造按揭貸款年期上限最多為30年,居屋為25年。但根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素,最終批出的年期。

對於私人樓宇,大部分銀行都用 「75減人齡/樓齡」,取其低者。例如:50歲人齡及55年樓齡,最終的按揭年期便是20年,而不是25年。

未補地價居屋,不論是綠表或白表,按揭年期最長25年。而村屋的按揭年期最長只能以「55減樓齡」計算。

在購買二手單位之前,都應該向銀行/估價行進行估價,如果估價低過成交價超過約8%,便有機會出現借款不足的情況,變相買家需要付更多的首期。

對於已落成的物業,可用新的按揭計劃,即800萬以下物業最多可借9成按揭,1000萬或以下物業可借8成按揭。

值得一提,對於一手樓花物業(即供付款),只能用回舊按揭政策,即400萬以下可借9成,600以下可借8成,800萬可借6成。

故此,買家如購買一手物業,使用新制的按揭,需要選擇建築期付款。

對於1000萬或以下的物業,申請人可借高成數按揭成數。按揭借款人如想借6 成以上的按揭貸款,就要購買「按揭保險」。

按保的用處是保障銀行,按揭保險公司會為超出6 成的貸款部分提供保障,銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。事實上,整筆按揭貸款都是由銀行提供,按揭保險公司就作為中間擔保的角色。

詳情可按此

申請9成按揭,需要有以下條件:
1. 800萬或以下物業 (已落成物業) 或 400萬或以下物業 (樓花)
2. 並未有持有任何香港住宅物業
3. 必須為自住物業
4. 主要收入需要來自香港
5. 所有申請人必須為固定受薪人士
6. 最高每月供款佔每月入比率為50%

以香港永久性居民及首置人士為例,月供比率,申請人的每月供款不可高於收入的5成。

而壓力測試,則是計算當按息上升3厘,按揭每月供款不可高於申請人的收入6成。

值得留意的是,如申請人本身有另一按揭在身,供款入息比率及壓力測試都需要減1成,即4成及5成。

香港買賣物業時,買方和賣方都有機會需要向政府繳付印花稅,稅率按成交價和不同因素而定。近年因為香港樓價飆升,政府實施多種額外印花稅以遏止樓市過熱,不同的稅項包括屬於賣家的額外印花稅 SSD (Special Stamp Duty, SSD),屬於買家的從價印花稅 AVD (Ad Valorem Stamp Duty),屬於海外買家和公司買家的 BSD (Buyer Stamp Duty, BSD) 買家印花稅。

詳情可按此

轉按即將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款,然後將物業由原本按揭的銀行贖回,並抵押予新的銀行。

在不同的市況下,按揭計劃改變,新的計劃可能會較舊計劃更優惠,供款更低,並提供現金回贈吸引客人,吸引不少業主將物業進行轉按。

不過,要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。

加按即將一個原本已按給銀行的物業增加按揭額,即再申請額外的貸款。假設業主在三年前以400萬購入單位,並承造六成按揭,尚欠210萬供款。若現時物業升值至500萬,並借六成按揭,加按後可以套現300萬-210萬=90萬。

亦要留意,業主在加按時,銀行需要審視個人的還款紀錄及壓力測試。

大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。目的是保障銀行的收入,若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。

銀行最常見會設兩至三年罰息期,以三年罰息期計,首年內提早還款要付貸款額3% 手續費,第二年2%,第三年1% ,並收回現金回贈金額。

銀行為爭取按揭市佔率,一般都提供現金回贈給予客戶。以600萬貸款額為例,回贈為1.5%,申請人則可在上會後取得9萬的現金回贈。

值得留意,金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的,若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,銀行計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內,以扣減貸款額的形式回贈。用以上例子為例,銀行提供1.5%即9萬回贈時,需要在將總貸款額600萬-9萬=591萬作為貸款額。

另外,大部分銀行是不會為按揭保險部分的貸款額提供回贈,例如樓價600萬的物業,借90%按揭,即借540萬的按揭,由於樓價60%以上的貸款是需要按揭保費,該部分通常都不會獲得現金回贈,只會為當中360萬的貸款額提供1.5%回贈。

 

以上資料只供參考,並以有關部門公佈的最新資料作準。

若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 本網慨不負責。

如對該資料有任何意見或銀行職員想提供資訊,歡迎通知我們。

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