Day: May 14, 2023

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申請按揭 用大銀行定中小型銀行?

市場上有多間銀行,申請四大銀行如:匯豐、中銀、恒生、渣打還是一些中小型銀行,例如:花旗、工銀、中信、星展、東亞比較好呢?不少置業人士都會選擇按揭計劃較好的銀行來申請按揭。 一般來說,選用大銀行批審速度較快,而中小型銀行一般按揭及中介現金回贈會比較高,而且審批較鬆。 申請人可以首先比較一下每間銀行的按揭利率,特別是最近P按計劃及H按計劃封頂利率有所不同,要清楚那間銀行的按揭利率最低。 相關文章:同時收到多間銀行按揭Offer,應如何選擇? 在審批速度上,如申請6成或以下按揭,大行往往只需要一星期左右,便可以批出按揭。而中小型銀行可能需要4星期時間才能批出按揭。但是,中小型銀行的審批往往較有彈性,一些最複雜的按揭,例如:無糧單無稅單的專業人士、自僱人士、收入不穩定的人士,或者唐樓、村屋等物業,都屬於按揭的奇難雜症,一般中小型銀行會比較願意批出按揭。 相關文章: 無糧單 無稅單 無入息證明 可以做按揭? 自僱人士申請按揭,可否申請高成數按揭? 村屋按揭最難批?買村屋前要注意甚麼事項? 另外,有些人以為中小型銀行實力最弱,當銀行負債時,便會向客人 Call Loan。其實銀行 Call Loan 機會十分細,特別是做了高成數按揭的貸款人,有按保公司擔保,不會因為負資產而 Call Loan。除非申請人的銀行戶口有涉嫌洗黑錢活動。 ...

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物業甩名或轉名,能分幾次轉來慳印花稅?

現時,若香港永久性居民持有本地物業後,再購入本地物業需繳付15%印花稅,因此,香港市場興起聯名物業「甩名」熱潮,令業主可以回復首置客身份,然後購買第二個物業時,可免收15%印花稅。但事實上,這種操作並非零風險,在某些情況下,稅局有權追討印花稅的差額。 夫妻聯名物業「甩名」 舉例一對夫婦持有聯名物業,市值$800萬,丈夫希望「甩名」予妻子(即將50%業權出售給妻子),以重回首置客身分,然後再買第二個物業,便毋須繳付15%印花稅,兩夫婦便可以各持一層物業。而在「甩名」過程中,若一次過「甩名」予妻子需要付$90,000印花稅,但是,如果分2次轉,每次轉$200萬,便合共只需付$200印花稅而已。 重回首置客身分後購買物業,雖然避了15%印花稅,也是絕對合法。但是,這情況可能會被稅局追收慳了的印花稅。 分兩次甩名仍視為同一交易 先講「一系列交易」,在上述例子,「甩名」時分2次轉,每次轉$200萬,每次「甩名」印花稅僅100元,合共只需付$200印花稅,這個方法看來很着數,但如果稅局的「超級電腦」察覺到這個情況,便會將兩次「甩名」交易視為同一次交易,綜合400萬元來計算印花稅。稅局會先向事主查問為何要分兩次「甩名」,若不能提供令稅局滿意的答案,事主便會被追收差額,即約9萬元。 可能有人會想到,如果分批「甩名」,再分幾年完成,能不能被稅局視為獨立交易?在法律上,七年內稅局是有權追收;分批「甩名」時間相隔愈短,被追收機會便愈大,業主也很難自圓其說,解釋為何短時間內連續多次「甩名」。而且,很多時未驚動稅局,律師樓已率先把關。當律師樓意識到短時間內業主連續分批「甩名」,便會主動向顧客收取正價印花稅,然後代交稅局。 另外,如果假設一位父親持有價值400萬元物業,並將這物業轉名給兩名女兒,每人各持50%業權,長女及次女各持業權價值200萬元,交易每次只需繳100元印花稅,故此兩次交易只繳200元印花稅,這個情況可以慳稅嗎? 答案是不可以的,如果是同一份買賣合約,這明顯是「一系列交易」,稅局會視為同一宗交易處理。因此400萬元物業「轉名」交易須繳90,000元印花稅。加上,正如上述提及,律師樓肯定會率先把關,顧客必定會功敗垂成。 若以上「轉名」交易並不是以同一份合約處理,而是分批處理,先轉50%予長女,過了一段時間後,再轉50%給次女,這樣又是否可行呢?其實這樣會踏進灰色地帶,因為確實存在不同時間「轉名」予不同繼承人的可能性及需要,而不是因為慳稅,稅局將保留最終決定權和追討權。 或許客人會覺得最壞情況是稅局追回原來應付的稅,並沒有罰款,那麼應都可「博一博」吧。 要留意幾件事: 被稅局「開了file」很麻煩,往後經常稅局都會有調查。 稅局有權用自己的估價去計算印花稅,樓價可能有機會高過$400萬。 兩次轉名,每次都要付律師費,又要重做按揭。如那兩次轉名每次都相隔少於一年,每次重做按揭都要罰息,一般銀行首年罰息2%-3.7% (2%+現金回贈) 稅局如決定追稅,在限期內當時人要馬上清還,否則罰款會隨住時間幾何級數上升。 相關文章: 物業甩名或轉名,可以重做9成/高成數按揭? 物業甩名/轉名 ...

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按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan?

甚麼是call loan? 先了解甚麼是call loan, call loan 是一個貸款相關的用語,意思是指銀行要求借款人即時償還所借出的貸款。Call loan雖然可以指任何貸款,但一般常見的call loan都是發生在物業相關的按揭貸款上。根據合約所列明,銀行是有權在任何時刻向貸款人call loan ,要求即時還款。然而,call loan的權利通常都只是為了保障銀行一方,正常情況下銀行並不會無故call loan,畢竟銀行也要做生意,如果經常突發要求借款人還錢的話,對於在行業內的聲譽也會有所影響。 按揭獲批後突然失業或轉工,銀行會不會call loan? 按揭成功獲批後,銀行不再需要貸款人提供最新的入息證明,所以一般而言銀行在不知道申請人失業或轉工的情況下,會執行放款(drawdown)。但是,有些銀行會在放款日抽樣做 employment check,即會打電話到貸款人的公司查核貸款人是否仍然在該公司工作。如果做employment check時銀行發現貸款人已不再在申報的公司工作,便會做以下事情: 銀行會先要求貸款人提交新公司的僱傭合約、新公司的的收入證明及新公司的聯絡資料 ...

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夫婦之間 可以同時擁有2間高成數按揭的物業嗎?

香港人喜歡儲磚頭保值,不少人想用盡槓桿,用最低的首期,用盡人頭,買入最多的物業。 例如,物業A由丈夫持有,借盡9成按揭自住,仍有餘額給妻子購買物業,打算借盡9成偷雞出租。 但是,這類按揭申請往往出事,香港按揭證券有限公司 (HKMC) 或 昆士蘭保險香港 (QBE) 都未能承諾擔保。由於高成數按揭其中一個條件是要自住,銀行及按保公司可從環聯信貸資料庫(TU) 及 稅單得知二人是夫婦關係。基於丈夫持有的物業已經是申請高成數按揭,理論上太太亦需要與先生同住,而不是分開居住,故此,按保公司有理由相信新買物業並非當作自住用途,不能批出申請。 相關文章:高成數按揭偷雞出租? 小心墮違規陷阱!業主自保攻略 由於夫婦之間會有機會會合併報稅,清楚顯示配偶的名稱。故可由稅單得知二人關係是夫婦。另外,在申請人的環聯信貸紀錄上,會列出曾經使用過的通訊地址,也有銀行會就以上所有地址作出查冊,一看便得知查冊上的業主名稱與配偶名稱相同,也是導致批不到高成數按揭的主因。 相關文章:借高成數按揭未必批?8個扔批理由 有些情況,有機會可向按保公司解釋的,例如:細屋搬大屋,舊物業即將賣出。新物業更近上班地點/子女上學校網。但審批權仍在於按保公司,有權選擇不相信申請人的自住目的,拒絕批出高成數按揭。如對自己的實際情況欠缺信心,可向搵樓街按揭專家轉介申請按揭,我們可以協助前後腳申請2間按保公司,增加審批機會。 但要留意,在高成數的按揭申請表,需要申請人聲明自住,如被按保公司發現,這屬於虛假聲明。如對政府作出虛假聲明,有可能要承擔法律責任。 其實,有部分發展商提供發展商一按按揭計劃,不需要申請人聲明自住用途,詳情亦可向搵樓街按揭專家查詢。

學生貸款(Grant Loan)會影響按揭和壓力測試?

香港學生在香港就讀大學或大專院校課程時可選擇申請政府資助或學生貸款來繳交學費。學生貸款利息相對低,而貸款於畢業後才開始還款,所以不少學生都會申請學生貸款以繼續升學。但日後如學生貸款未還清,會影響買樓、按揭、供款與入息比率(DSR)和壓力測試嗎? 銀行收到客人按揭申請時會向環聯(TU)查詢客人之信貸報告作審批之用,而信貸報告中會顯示客人於銀行及財務機構開立的戶口、信用卡及貸款等。而所有在TU顯示的債務及每月還款,銀行會用來計算客人供款與入息比率及壓力測試。 但學生貸款有別於私人貸款,學生貸款並不會於信貸報告中顯示,所以一般情況下銀行並不知道申請人是否有學生貸款在身。當銀行在不知情的情況下,不會自動將學生貸款還款計算入每月供款當中。 不過,銀行有機會從其他渠道得知客人有學生貸款在身,例如客人每個月從戶口自動轉帳償還學生貸款。當銀行看到客人月結單有恒常付款指示,亦有機會要求客人解釋該筆款項的用途及需提供證明文件。如果申請人沒有做自動轉帳,申請時交的銀行月結單又沒有顯示這學生貸款的還款,銀行便很難知道申請人有學生貸款在身。 但要注意,客人有責任主動向銀行申報其財務狀況,在按揭申請表上,貸款人需聲明有沒有其他貸款,需要如實申報,否則是虛假聲明。 學生貸款如何計入DSR 內 按揭貸款 = 500萬,利率:3.375%,月供 $22,105,壓測後 $27,999 每月Grant Loan供款 = $800 每月入息 = $46,000 DSR(壓測前) ...

【藍田新盤攻略】KOKO MARE全攻略 (平面圖+入飛流程+回佣+同區樓價比較+付款計劃+按揭計算)

會德豐旗下的藍田高嶺道項目第3B期 KOKO HILLS - KOKO MARE ,由2座組成(第8及9座),,共提供444伙,戶型由1房至3房不等,當中一房(開廚)佔13%,有60個,實用面積為310至334平方呎;兩房(開廚)佔57%,有253個,實用面積約416至489平方呎;兩房(梗廚)佔22%,有97個,實用面積約464至529平方呎;兩房(梗廚)連儲物室有23個,實用面積約576平方呎;天台/花園/平台1房或2房單位有31個,佔7%,實用面積約310至529平方呎。天際/花園3房單位有3個,佔1%,實用面積約726至1,078平方呎。項目預計關鍵日期為2024年6月30日。 想同時擁有半山的清幽,以及感受都市的繁華?座落九龍東半山藍田高嶺道海景純住宅項目,KOKO HILLS項目壓軸之作KOKO MARE。繼早前3A期KOKO ROSSO火速沽清後,作為KOKO ROSSO 2.0的KOKO MARE,不但位處單邊,位置上更臨海,景觀亦更開揚,並必再次掀起全城熱潮。 KOKO MARE 超過6成單位可以望到維港和油塘灣海景,而且近半單位座向東南,冬暖夏涼。 KOKO MARE會所及園林空間逾7.2萬平方呎,內設會所餐廳、50米戶外園林泳池、24小時健身室及兒童玩樂天地等多項設施。其中,4.2萬平方呎的兒童室內外玩樂空間,包括約3,500平方呎的室內「童樂世界」遊樂室、戶外設「攀之迷宮」、「山嶺木屋」、「小小車手徑」及「蜘蛛繩網」等,更設有全港首個住宅項目引入的「蒙特梭利學堂」,讓兒童盡情探索。KOKO MARE被約510米的環迴跑步徑環繞,鄰近約3000平方呎的KOKO庭園、綠草瑜伽和高爾夫領等設施,住戶可以享有更綠化的環境。CLUB ...

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甚麼是轉按?轉按全攻略 Q&A

甚麼是轉按? 轉按即是將一個原本已按給銀行的物業轉向另一間銀行申請按揭貸款,然後將物業由原本按揭的銀行贖回,並抵押予新的銀行。 在不同的市況下,按揭計劃改變,新的計劃可能會較舊計劃更優惠,供款更低,並提供現金回贈吸引客人,吸引不少業主將物業進行轉按。 不過,要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。很多人覺得買樓要供30年,淪為樓奴。但其實,只要掌握轉按技巧,30年供樓中有15年是免息的。 轉按的好處? 獲取更多的現金回贈 換取更優惠的按揭計劃,更慳利息 加按套現 聯名物業甩名 / 轉名 甩按保 取15%按揭保險費退回 每兩年做一次轉按,達到每次轉按後首年免息的效果 甩發展商一按 / 二按 清卡數 / 私人借貸 ...

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合約形式(contract)的工作,對按揭申請有無影響?

最近疫情有反彈跡象,銀行開始有跡象收緊按揭,有客人擔心自己的工作是合約形式會影響買樓時的按揭申請,究竟合約形式的工作會否影響買樓時的按揭申請呢? 其實若合約是持續無間斷地續,則與長工是沒有分別,尤其是政府部門、醫管局等,只要能提供僱傭合約和續約信,銀行按揭也可以批。而且在銀行角度,不論工作是長工、合約、或兼職,只要有最近3個月的出糧紀錄,每月是固定月薪,都可照申請按揭,假如有稅單和mpf供款單就更好。如果申請高成數按揭,比如8按或9按,稅單是必要的,但若合約工的合約是斷斷續續,不是連續,高成數按揭可能有問題,建議貸款人經搵樓街按揭專家做預批後,才簽臨時約買賣合約。 臨成交前合約完結 如果在按揭放款(drawdown)前合約結束,銀行可能需要補文件,例如提供最新的續約文件、要求公司出信證明信證明貸款人在該公司的工作年數等。如contract前不是在該公司工作,則可能需提供上一份工作的證明及入息證明。 如果合約工是政府機構或專業行業,銀行要求補文件的機會便較少,若按揭成數是7成或以下,很多銀行也不用補上一份工作的資料,合約是drawdown前完約。不過如是做高成數按揭,按保的審批會謹慎點,可能需要上一份工的資料或兩年稅單。 合約工作是間斷 如果合約員工的續約文件是斷斷續續,能不能做到按揭需視乎員工是不是無間斷地在公司工作。如果糧單證明到合約不是連續,但過去6個月的確是無間斷在同一公司工作並受薪,按揭都不會有問題。但如果員工本身都是斷斷續續地工作,那麼銀行只能視申請人的職業為兼職,那麼高成數按揭很困難。如按揭是6成或以下,個別銀行都可試批,但會當作是浮動收入,以過去6個月入息計平均數。 相關文章:申請按揭前後,突然大幅加薪,會否影響按揭審批?申請按揭後 轉工或離職 需不需通知按揭銀行?剛轉工能否做按揭?

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按揭保險費應「一次付清」還是「每年繳付」?

買樓時若借高成數按揭(7成以上),需經香港按揭證券公司承造並需支付一筆按揭保險費,按揭保險費的費用約樓價的1.15%-5.29%,是一筆不少的費用,客人應如何繳付這筆費用呢?繳付按揭保險費的支付方法有三種,包括一次付清、每年繳付及向銀行加借,並一次過繳付保費,這三種方式有何分別呢?應選用那一種較好呢? 一次付清 按揭保險費 = 貸款額 x 保費率 假設買入一個800萬物業,申請8成按揭(640萬),按揭年期30年: 按揭保險費(一次付清) = 640萬 x 2.47% = $158,080 而選擇一次付清的方式,大部分情況下,申請人可享有65折優惠,以65折優惠計算,實際按揭保險費為$102,752 一次過付清按揭保險費的特性是支付保費後,若3年內甩按保,可以退還部分保費。首年內甩按保可退還40%保費;第二年內可退還25%保費; 第3年內可退還15%保費。至於3年後甩按保則再沒有保費退回。 相關文章:按揭保險費可以退? 以上的例子,如在第二年後甩按保,可退回按揭保險費15%,以保費$102,752計算,可退回$15,412.8,即實際按揭保險費為$87,339.2 ...

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無契樓可做按揭嗎?

樓契是甚麼? 「樓契」即是住宅物業的身份證。「樓契」會說明單位的細節及作為業權的證明。「樓契」是最有效證明住宅物業的業主是誰。 無契樓是甚麼? 「無契樓」即是業主已遺失整份或部份樓契。而業主在出售物業時,如未能提供樓契、轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件,物業都會被視為已遺失整份或部分樓契。要解決「無契樓」只有一個方法,就是業主向律師樓從田土廳勾回樓契影印本,並已宣誓是 certified true copy。 出現「無契樓」的主要原因 業主遺失樓契 物業本身為逆權侵佔所得 業主在未「贖樓」下拖欠債務,在法院令而被拍賣的物業 無契樓影響樓價 由於無契樓或者補契樓的業權有瑕疵,樓價都會較同類型物業便宜3成。另外,買入無契樓後,如買家一直未能尋回所有文件,日後放盤會很困難,因為新買家亦受同樣限制,所以售價一般比估值低,折讓率近 3 成。 無契樓影響按揭 只要律師樓願意為物業契出 Good Title(物業業權妥善),市面上也有少量銀行願意做按揭的,但銀行最多只能借6成按揭及可能會提高利息。所以準買家們一定要留意,有意申請按揭的話要承擔當中風險。如果銀行拒絕批核按揭就變相要買家 full ...

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