Day: May 16, 2023

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按揭回贈,如超過1%需要扣減貸款金額,有著數嗎?

大家買樓後申請按揭時,都知道有銀行有現金回贈。故此,貸款人除了會比較那間銀行能批出按揭外,同時也會比較按揭計劃的利率及現金回贈。然而,很多買家都不清楚現金回贈的實際運作,其實跟據現時金管局指引,如果現金回贈少於貸款額的1%,是毋須扣減貸款額。但如果現金回贈超出貸款額的1%,有關現金回贈需要在貸款額內扣減,當完成買賣手續後,才會支付現金回贈給申請人。 經常有客人有誤解,現金回贈少於1%,回贈現金可直接存入銀行,現金回贈高於1%,現金回贈要扣貸款額,首期不但要預備更多,銀行借出的貸款又減少,實際上不但無錢落袋,無現金回贈,更要付出更多錢出來,豈不是高回贈好像得不償失,反而無着數? 其實愈高回贈會對申請人愈有利和愈著數。以下用1000萬物業作例子: 首置客首期vs.貸款兩難假設樓價1000萬按揭成數50%首期預算500萬元貸款額500萬元項目1%現金回贈2%現金回贈現金回贈額5萬元10萬元扣減貸款額後現金回贈率為1%或以下,毋須扣減貸款額,仍為500萬回贈率逾1%,按規定須扣減貸款額,至490萬元最新首期預算不變,仍為500萬增至510萬元物業成交後,現金回贈落袋首期減至495萬元首期減至500萬元總樓價成本995萬990萬評論買樓初期現金流較多;但供多6萬貸款額,樓價成本更高,倒不如使用其他財務工具如信用卡幫補現金流樓價總成本减輕,相當着數 由此可見,從銀行給客戶總金額跟客戶需要清還貸款額之間,後者比前者多5萬元,即是當客戶揀2%回贈,實際可多獲50,000元回贈。 此外,銀行B的貸款額比銀行A的貸款額為少,故此,按揭利息支出亦相對變少了。以現時按揭利率約3.375%計算,按揭年期30年,每月供款少了$442,總支出是下降了 $59,155,最終得益都是自己。故此,無理由為了避免扣減貸款額而主要要求減少現金回贈。識得揀,當然是揀更高的現金回贈。 但亦都要提醒一下,對於首期資金緊絕的人士,需要考慮是否有足夠財務實力支付首期。一旦因現金回贈高0.2%,令到首期資金不足,那就可能得不償失,解決方法是先向家人朋友資金周轉一下,借來應急,當現金回贈發放後,便可歸還他們。 另外,如客人從按揭中介收取中介回贈,這回贈也是要被扣減貸款額,以符合金管局要求去計算。 相關文章:銀行按揭現金回贈幾時有?【一表睇晒】

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出糧戶口和按揭同一銀行的害處?

很多人為了方便調動資金都會把出糧和供樓都在同一個銀行戶口進行,雖然這樣做在處理財務方面的確較方便,但同時也帶來一些害處,因銀行可以清楚了解你的財務去向。 如果不幸失業或辭職而出糧和供樓是在同一戶口,銀行便會知道,因為自動轉帳出糧停止了,而銀行因此可能有機會重新評估你的風險評級。當然,如果繼續準時供樓,銀行是不會理會的,但如果萬一那時樓價又在調整,又正在失業,突然收到銀行電話,不多不少都會形成心理壓力。 出糧和供樓是在同一戶口的另一害處就是如果申請人除正職外,還會有兼職(如做網上生意),假設這些兼職不是以有限公司做,而是透過主銀行戶口(即出糧戶口)進行交易的話,如果金額不多,其實問題並不大,但如果數目越做越大,甚至每天都有多筆進出金額,就有很大機會被銀行懷疑戶口的收入來源,嚴重者有機會被銀行關閉戶口,面臨被Call Loan的危機。 相關文章:銀行Call Loan最常見的原因 出糧和供樓是在同一戶口的第三個害處是會影響未來買樓的配額。假設本身已有樓而想買多層,但入息已過不到再買多層的壓力測試,解決辦法是 「不簽 Form1」,即不同意簽表格1. 不簽表格1銀行便不能開啟你的資料信貸庫查閱你現有的樓按,因而用你的入息去計想買那層樓的壓力測試,便可以過關,但當出糧和供樓是同一戶口,由於申請按揭時要提供出糧戶的銀行月結單,銀行從銀行月結單可以看到供樓紀錄,即使是沒有簽表格1,也沒有方法不計了。 相關文章:Non-consent 不授權銀行查詢信貸紀錄 可否申請按揭?

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想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略

第一次買樓,通常滿腦都是問題。而最多疑問,可能是按揭,很多人都會擔心自己的入息收入是否能夠借得足,亦很擔心銀行會否不審批按揭申請,而放棄買樓念頭。 正所謂「先求知,後投資」,有意置業的人士必須要清楚整個按揭流程、審批條件、所需文件等資訊,確定自己能夠借得足,才作出買樓的決定。否則,最嚴重上不到會,做不成按揭,便有可能需要撻訂,將一生儲來的首期化為污有。 只要清楚按揭知識,其他審批按揭都不是太複雜的事情,作為按揭專家,幾「爛」的料我們都見過,總有一個合適方案解決。本文整合基本的按揭知識給各位準買家: 1 準備好所需文件 如需要高成數按揭,需要以下文件: 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證 物業買賣合約 (適用於新造按揭) 最近3月個內發出之住址證明 (*如水費、電費單 工作及入息證明:最近財務年度之稅單 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明) 最近3個月之銀行月結單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明) 最近3個月的MPF供款紀錄 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明) 僱主證明信或公司聘書 最近一期活躍信用卡之月結單 ...

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投資車位 按揭全攻略 (按揭成數、年期、壓力測試)

香港地少人多,車位供應失衡,不少人襯機買入車位投資,搵樓街會為大家整合投資車位的注意事項、申請按揭、印花稅等等事項。 購買車位的注意事項 1 車位種類 車位可分為私家車、電單車、電動車車位,買賣車位可分為獨立車位及合契車位,申請按揭成數會有不同。 2 研究 當區停車場的供求情況,如果當區很多違例泊車問題,代表當區需求很大,有升值潛力。 3 車位狀況 要留意心儀車位會不會難泊,車頂位置會不會有漏水問題,近不近出入口,如情況不理想,會影響車位價格。 4 認購權 如果屋苑出售車位,一般會讓業主優先認購,其後才由公眾認購。 5 公契及地契 有部分屋苑公契列明,車位只可出售給同一屋苑業主;另有部分車位只能租予同屋苑人士。部分地契亦只限業主購買不多於3個車位,需要買車位前了解清楚。 6 管理費、差餉及地租開支 車位要每月繳交管理費、每季繳交差餉及地租。需要買車位前向賣方/地產代理了解清楚。 ...

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高息戶口(mortgage link)能和家人共用嗎?

甚麼是高息戶口(mortgage-link) 在銀行承造按揭,銀行會提供一個「按揭儲蓄掛鈎戶口」,顧名思義,這是和按揭掛鈎的高息存款戶口。例如按揭計劃利率為3.375%,存款掛鈎按揭戶口亦會提供相等於按揭利率3.375%的利息給予借款人,反觀一般普通儲蓄戶口,利率最高只做到 0.5% 左右,所以這個其實是一個絕對高息的活期存款戶口。 高息戶口存款上限 高息戶口存款上限,通常設定為按揭貸款結欠之50%,個別銀行設定在60%以內,但需要開設理財戶口。假設業主有600 萬元未供,存款就最多為 300 萬元;經過一段時間後,未償還貸款額跌至 500 萬元,存款上限就隨之跌至 250 萬元。 高息戶口(mortgage link)能和家人共用嗎? 現時大部份銀行的高息戶口(mortgage link)只是貸款人才可以用,貸款人不能分享高息戶口給家人用。 有個別銀行,高息戶口可以貸款人和配偶共用。假設業主有600 萬元未供的按揭,存款就最多為 300 ...

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H按,P按要點揀?

甚麼是P按? 「P」是「PRIME RATE」的意思,中文解作「最優惠利率」,亦是銀行借錢給信用值最高的客人時,所定立的利率。傳統上,利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算,例如「P - 2.5%」。但1994年取消利率協議後,為求增加客源,借私人貸款或按揭貸款時,銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算。 各大銀行最優惠利率 甚麼是H按? H按以銀行同業拆息(HIBOR,Hong Kong Interbank Offered Rate)為計算利率的基礎。所謂同業拆息,即香港銀行之間互相借貸時用的息率,有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等,時間愈長,息率愈高。銀行用作按揭時都會用「一個月銀行同業拆息」,現時香港銀行一般以一個月期HIBOR+一個固定百分比計算,如:「H+1.3% 」。 H按Hibor是如何計算? 匯豐銀行和恆生銀行是用自己的Hibor,其他銀行是用銀行公會的Hibor。Facility Letter中會寫明Hibor是如何計算,大家簽Facility letter時可留意相關條款。 參考連結: 匯豐Hibor: https://www.hsbc.com.hk/personal/mortgages/home-mortgage-loans/hibor-based-mortgage/rate.html 恆生Hibor: https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/ ...

BAKER CIRCLE EUSTON

必嘉坊•迎匯下調20伙售價最多3.5% 周六先到先得銷售

恒地 (00012) 發展的紅磡必嘉坊‧迎匯,剛更新1C號價單,下調20個單位售價,減幅最多3.5%。 當中15樓F室,實用面積270平方呎,原價為619.4萬元,現為597.7萬元,下調約3.5%。 同日定於本周六(20日)以先到先得方式推售20伙,推售單位全屬1房戶型,實用面積均為270平方呎。 最低售價及呎價同為6樓F單位,實用面積270平方呎,1房間隔,折實售價527.94萬元,折實呎價19,553元。 必嘉坊‧迎匯開售至今已售出164伙。 來源:地產站

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有按揭在身 / 已做家人擔保 可否借9成按揭?

香港物業昂貴,動輒1000萬,不少家庭都要動用到2個人頭 (加入擔保人) 才可以完成上車夢。不少人以為擔保人有按揭在身,就不能申請9成按揭,最多只能借8成。其實,這個說話並不適用於經按揭保險的按揭申請。 2017年,金管局出了一個指引:如果本身有按揭在身,按揭成數上限須扣減一成。但要留意,這個指引只適用於不涉及按揭保險的按揭申請。買家或擔保人本身有另一個按揭在身的話,想申請高成數按揭 (如:9成按揭),只要合乎申請條件及通過入息供款比率及壓力測試比率,仍有機會申請9成按揭,無需扣1成,當然有按揭在身,需要將現有按揭計入壓測,要申請9成按揭要有非常高之收入,變成門檻高,不是那麼容易申請。 假如有按揭在身的人士想買一間600萬物業,不用上高成數按揭,不經按揭保險公司,按揭成數將會扣減1成,最多只能借5成。如經按揭保險公司借高成數按揭,如符合首置要求包括自住用途,仍可申請最高9成按揭。 假如申請人為首置,沒有任何按揭在身的話,在申請任何成數按揭,用供款與入息比率 (50%) 及壓力測試比率 (60%) 計算。 當1000萬或以下住宅物業作自住之用,申請不超過七成按揭時,會用40/50「 供款與入息比率上限」,而當超過七成時,便會用35/45「 供款與入息比率上限」。而1000-1200萬住宅物業作自住之用,申請不超過五成按揭時,會用40/50「 供款與入息比率上限」,而當申請超過五成按揭時,便會用35/45「 供款與入息比率上限」。 按揭保險計劃按揭保費一覽表 香港按揭證券有限公司(HKMC) 網頁上有按揭保險計劃按揭保費一覽表,表上清楚列明「有按揭在身」和「無按揭在身」的保費有所不同。以600萬物業,以9成按揭,分30年還款,「無按揭在身」人士採用表1,須繳貸款額4.35%的保費 (合乎條件可獲65折優惠);「有按揭在身」採用表2,須繳貸款額4.60%的保費 ...

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剛轉工能否做按揭?

由於買樓時做按揭需要有3個月入息證明,所以很多人以為剛剛轉工,便做不到按揭,事實是否這樣呢? 假如按揭成數是7成或以下,轉工有一個月出糧紀錄也可做按揭。如果按揭成數是7成以上,需經按揭保險,但只要工接工,與上一份工是連住,而對上一份工有入息證明(包括公司信、糧單、銀行自動轉帳等),有稅單,一樣也可批。 但現實中不同客人的情況各有不同: 情況1:新工大幅加薪 如果按揭成數是7成或以下應未必會有問題,但如果按揭成數是7成以上,大幅加薪而又是剛轉工的話,若公司是政府部門或大型企業的話問題不大,否則可能有機會唔批按揭,需視乎HKMC或QBE會不會懷疑申請人的大幅加薪是為了上車做按揭而「自制」出來。因此,如公司是政府部門或大型企業,能自制的機會較微,可信性會較高。相反,如公司是新成立,又或是無限公司,甚至連公司網頁都沒有,很難說服HKMC批出按揭。 另外,如果屬於同類行業轉職,銀行會再加分。例如X小姐由保險公司A「跳槽」至保險公司B,而保險公司B的知名度高,在全球均有經營業務,加上為香港上市公司,銀行便較願意接受其按揭申請。 相關文章:申請按揭前後,突然大幅加薪,會否影響按揭審批? 情況2:新工是佣金收入為主 由於是非固定收入,銀行要申請人提供6個月的收入證明,而佣金收入要以6個月平均數計入息,無論是7成以上或7成以下都是這樣計算。如果是做高成數按揭,而又剛轉工的話,新工的佣金便不能計算在入息,只能計底薪,上一份工的佣金也不能計。如果是借6成或以下,新工的佣金可計,但要除6,即使新工未返夠6個月。 相關文章:自僱人士申請按揭,可否申請高成數按揭? 情況3:新舊工之間有較長空窗期 如果新舊工中之間有個較長的空窗期,銀行或按保公司可能要求申請人交足新工3個月的收入證明,而不會接受舊工的收入。因此,申請人若是已有2個月的入息證明,可能會要求申請人之後補交第三個月的入息證明。申請人若遇上有關情況,可在置業時提出較長的成交期,例如3個月,以讓自己有足夠時間,取得第三個月的入息證明,以交足文件申請按揭。 如是做高成數按揭,停了工作而新工又未返足3個月的話,可能有機會唔批。不過也看貸款人本身的行業,例如醫生停了工幾個月進修,然後返醫管局工作,這種個案相信按保公司應會酌情處理,可以先試預批。 相關文章:申請按揭後 轉工或離職 需不需通知按揭銀行? 情況4:雙糧或花紅未必計入收入 一般而言,只要貸款人能提供糧單、稅單等入息記錄,銀行會接受花紅、雙糧等非固定收入,作為每個月的入息以計算壓力測試。不過,若貸款人只是剛轉工一、兩個月,還未收到雙糧或花紅。即使申請人的僱傭合約列明雙糧或花紅,但亦要僱員先過了試用期,才會按表現發放雙糧或花紅。因此,在這種情況下,準買家很難證明還在試用期的他必然會獲得這些額外收入,故此銀行不會將之視為其還款能力的一部分。 相關文章:申請9成按揭,可否計算雙糧、年終花紅? 情況5:剛轉工,但之前的工作沒有稅單,由於在國內工作或其他原因 ...

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加按套現 投資車位

近10年,由於香港樓市升值,有不少早10年前置業人士,現在的按揭成數及貸款額都已經好低。如果想投資又沒有人名的話,可以將物業加按套現買車位。 假如:800萬物業,加按套現150萬出來。買入車位,仍可用樓按的利率 (封頂利息為3.5-3.8%),收取4%租,維持正現金流,讓資產自然增值。 再加上車位投資比較簡單,不用維修和裝修,亦不存在租霸,比較容易管理。 加按套現買車位的方法比直接買車位,借最高五成按揭優勝,原因有幾個好處: 不需要付出首期,無本生利,產生正現金流,亦可等車位升值。 如買車位申請按揭只能用P plan,用不到H Plan,當Hibor回落時,過去的1.5%利率重現時,便不能享用最低的利息。如用加按套現形式去買車位,可選擇H按/P按/定息按揭計劃。 如買車位申請按揭只能申請15年按揭,如用加按套現形式去買車位,可用最多30年按揭還款年期。 相關文章:投資車位 按揭全攻略 (按揭成數、年期、壓力測試)

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