Day: May 20, 2023

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樓花45天即供期是否有足夠時間申請按揭?

最近,新鴻基地產售賣樓花時,所提供的「即供」方式只有45天成交期內付款。其他發展商常見的成交期為2個月(60日),若準業主選擇了「即供」方式,未必能趕得及申請8成至9成的高成數按揭,那可如何解決呢? 按揭成數的遊戲規則 現時政府放寬按揭成數(按揭新制),1000萬以下可借9成,1000-1125萬可借900萬,1125-1500萬以下可借8成,1500-1715萬可借1200萬,1715-3000萬可借7成,3000-3600萬可借1800萬,3600萬以上最多可借5成。但要注意按揭新制只適用於現樓,並不適用於「樓花」,因此,若準業主選擇以「即供」方式付款,只能使用按揭舊制,即400萬或以下物業可以申請9成按揭,400-450萬物業可借360萬,450-600萬可以申請8成按揭;600-1500萬最多借7成,1500-1750萬最多借1050萬,1750-3000萬可借6成,3000-3600萬可借1800萬,3600萬以上最多可借5成。 由於只有45天時間申請按揭,較正常2個月成交期為少,而且申請高成數按揭需要涉及銀行及按揭保險公司批核,比申請7成以下按揭的時間還要長,令到準業主很擔心。 中小型銀行通常審批按揭會較慢,因為審批按揭的人手較少,而大銀行審批按揭的人手較多,所以45天內批核按揭的問題不大,但有四點注意: 大型銀行按揭的現金回贈未必夠中小型銀行好,但好處是批核較快,因此無可避免。 2019年政府放寬按揭規限後,有個別銀行能夠做到首次置業人士申請高成數按揭可以豁免壓力測試(但仍要通過供款與入息比率),惟「即供」不在此限。樓價600萬元或以下,以「即供」方式申請按揭,是否需要壓力測試?用甚麼標準?事實上,每間銀行做法不一。有些大型銀行壓力測試前後供款與入息比率(DSR)標準為50%及60%,有些為50%及65%,有些可有限度豁免。如需要深入了解按揭詳細,可向搵樓街查詢,為你找出最合適的方案。 其實成交期45天確實比較緊張,所以建議準業主在正式申請按揭前,預先準備所需的按揭文件,如最近3個月糧單、最近3個月銀行月結單、最近3個月MPF供款紀錄、最近年度稅單等,當成功購入單位後即時申請按揭,以趕及成交期前批出按揭。 如果到最後真的趕不及按揭申請,盡快與律師商討,向發展商申請延遲成交方案,但買家可能要支付相關的利息。或者,與律師商討後,出信給發展商將即供付款計劃改為其他付款計劃,以免出現撻訂情況。 相關文章:想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略

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申請按揭前後,突然大幅加薪,會否影響按揭審批?

作為打工仔升職加薪本來是一件開心的事,但如果在按揭前後大幅加薪,就未必是一件值得開心的事,因為會影響按揭審批,最嚴重是銀行不接受申請或拒絕批出按揭。 如果申請人打算申請高成數按揭,香港按揭證券有限公司 (HKMC) 會視乎加薪的合理性及可信性而決定是否擔保該個案,審批人員主要看幾個因素: 加薪是不是簽臨約後才發生? 舊的入息能不能過到壓力測試? 新的入息有沒有反映在稅單中? 受僱的機構是不是能在Company Search 上找到?是否有網頁?是否大公司? 加薪幅度有多大? 申請人是否轉行業? 申請人是否升職? 申請人是否有新的專業資格? 舉一個例子,是HKMC常見不批出按揭的原因。如申請人的新舊人工比例不尋常地上升30%,而申請人期間沒有升職、考取專業資格、新的收入僅通過供款入息比率及壓力測試,而申請人沒有合理原因解釋到大幅加薪之原因,這個情況下,HKMC很大機會不會擔保這個個案,因為他們會認為這個收入不可信。 但如果舊的收入都已經可以通過供款入息比率及壓力測試,而最近期的稅單亦已經反映到舊的收入情況,這些情況下,HKMC 一般都會擔保這類個案。 如果申請六成或以下按揭,有部分銀行都會質疑申請人大幅加薪的合理性及可信性,因為銀行內部有風險管理部門,如果他們認為該個案超過風險指標時,亦會即時通知申請人,該按揭申請不被接納或該申請審批不成功。 解決方案 如果大幅加薪是真有其事,可以提供證明及用以下幾點去幫忙按揭審批成功。 ...

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信用卡多年無用一直欠年費,令TU信貸評級降級而影響買樓申請按揭

有客人為了取迎新優惠,會申請多張信用卡,但常用的只有一至兩張。到了客人買樓申請按揭時,發現信貸評級差,只得G級,令按揭保險公司拒批。經過仔細研究才發現原來客人曾搬屋,搬屋後又沒有更新通訊地址,巧合的是,搬屋後有張信用卡多年沒有使用但又沒有取消,而該信用卡每年收取年費,但由於沒有更新通訊地址,所以一直都沒有收到信用卡月結單以及付年費。 幸好客人用以下方法處理而按揭保險公司也接受了客人的解釋,批出按揭,趕得及成交期: 馬上聯絡信用卡銀行清找欠款,並向銀行取還款收據。 然後把收據交給申請按揭的銀行,並書面解釋其欠款原因。如:因理財習慣不善,導致疏忽忘了還款。 雖然客人這次幸運,按揭保險公司批出了按揭並趕得上成交期,但因為曾經欠下信用卡款項,日後難以再在該信用卡的銀行申請各種貸款或信用卡。至於其他銀行,需要找數後隨著時間,信貸評級慢慢改善,其他銀行才接受貸款申請。 相關文章:申請按揭,太多信用卡或無信用卡都有影響

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樓換樓 先賣後買 新買物業可不可以承造9成按揭?

政府放寬按揭成數,1000萬以下可借9成,1000-1125萬可借900萬,1125-1500萬以下可借8成,1500-1715萬可借1200萬,1715-3000萬可借7成,3000-3600萬可借1800萬,3600萬以上最多可借5成。 有不少業主受惠,將手持的1房或2房單位賣出,然後轉買3房,最近,有不少客人問如何可以無縫接合,將賣出物業後隨即買入新物業,希望承造9成按揭。 但事實上,新物業想做9成按揭,時間要拿揑得好,否則會中按揭陷阱。 因為申請9成按揭時,跟據香港按揭證券有限公司 (HKMC) 指引,所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。 雖然,先賣後買,已經代表回復首置身份,但由於申請9成按揭並不是看舊物業的臨約日期就當成無物業在身,必須要在舊物業成交日後才可以申請9成按揭。如在成交日前申請,最高只能申請8成按揭。 所以,樓換樓人士如果想完全地無縫接合新舊物業,仍可以賣出舊單位後隨即買入新物業,但新物業的成交期比舊物業的成交期起碼多2個月,並在舊物業成交日後,才將申請表遞交銀行申請9成按揭。 先賣後買,申請9成按揭之重點: 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 先簽臨約賣樓,並完成舊物業成交日後才可以申請新物業的9成按揭。 新物業的成交期比舊物業的成交期多起碼多2個月,以免有任何差錯。 要主動通知銀行,舊物業已完成成交,並提供完成成交證明。 1000萬以下物業可借9成 申請人須為固定受薪人士 相關文章:買樓申請9成按揭有咩條件? 擔保人是可以申請9成按揭 順帶一提,如果擔保人正為家人做擔保人,其實都可以申請9成按揭的,只要合乎按證公司的2個要求: 未持有任何香港住宅物 固定收入,即按揭成數不會被扣減一成。 ...

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申請按揭,太多信用卡或無信用卡都有影響

很多準買家買樓前會做足功課,計算每月入息是否足夠通過壓力測試、供款與入息比照,卻忽略了信用卡貸款對按揭審批的影響。現時在香港申請信用卡,很多時候都會有迎新優惠,若經一些優惠資訊網申請,更會有額外獎賞,因此不少人為了這些獎賞而申請很多信用卡,甚至有些客人取優惠後然後cut卡,過了冷河期後再申請。然而,有些人卻擔心「先洗未來錢」而拒絕申請信用卡,這兩個情況對買樓後申請按揭會否有影響呢? 無信用卡導致無信貸評級或令銀行審慎 若申請人完全無任何信用卡,也沒有任何貸款導致沒有信貸評級,在申請按揭時有機會遇上問題。銀行對於沒有信貸評級取態偏向審慎,因為銀行擔心客人沒有信貸評級是由於其他原因,令銀行要調查過往是否有原因令申請人無法申請信用卡,若果過往信貸紀錄正常的話一般可獲審批。故此,即使抗拒申請信用卡,也建議大家可申請一至兩張信用卡,以自動轉帳繳交手機月費或寬頻月費,隨着時間逐漸提升其信貸評級,對申請按揭有幫助。 曾破產但已解除,沒有信貸評級 如果曾破產但解除,環聯的信貸資料庫內沒有信貸評級。破產解除者需要去環聯信貸申請重啟信貸評分制,然後申請一張信用卡,消費及準時還款,建議可中小型銀行或財務機構申請信用卡,一般而言較易成功,例如WeWa卡或AEON卡。緊記要建立良好理財習慣,隨著時間信貸評級便會上升。那麼,就算曾經破過產都易做按揭。 另外解除破產令後,破產相關的負面信貸記錄還會保留最少5年,這段時間需要保持耐性和循序漸進,切忌短時間内遞交多張信用卡的申請。 因為每次向銀行或財務公司申請信用卡時,這些金融機構都會向環聯索取用戶的信貸報告,此為「硬性查詢」。如果短期內申請多張信用卡,會直接增加信貸記錄的查詢次數,令銀行或財務機構認為申請人急需信貸,有可能會拖低信貸評分。 相關文章:破產人士 永遠不能申請按揭? 太多信用卡,信用卡不需要計壓測 若客人太多信用卡,在申請按揭時,有些銀行可能會把信用卡的總欠款計入壓力測試,但很多銀行都不會。一般銀行的做法,會查閱過去3個月有沒有準時及全數卡數還清。若果申請人信用卡消費每月一直只還最低還款額(Min Pay),銀行有機會將信用卡總欠款或每月平均消費額的特定比例扣減每月入息,再計算供款入息比率測試及壓力測試。相反,如果過去3個月都全數還清,信用卡的平均消費額不用計入每月供款及壓測內。 另外,若申請人有信用卡分期還款,每月還款亦很大機會需計入以上述測試。 參考文章:有私人貸款 (P Loan) 申請按揭前是否先還清? 太多信用卡影響按揭審批時間 雖然說每月信用卡準時還款及全數還款,太多信用卡對於按揭批核沒有問題,但其實也有一些壞處: 每張信用卡如有結欠,都需要向銀行提供月結單。如果平時沒有保管好月結單,便需要向卡銀行申請副本,影響批核時間。 ...

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萬科何文田VAU Residence累沽68伙

萬科香港何文田自由道11號VAU Residence,自2021年開售以來,累計售出68伙,尚餘64伙待售,另有33伙已公布價單及銷售安排,其中近91%單位的折實售價為1,000萬元以下,料可受惠新一份《財政預算案》調整首置印花稅方案。 來源:HK01

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萬科何文田VAU Residence年中起交樓

由萬科香港發展的何文田VAU Residence,於今日(5月19日)舉行啟用。特別推出「父親節」置業優惠,由即日起至6月18日止,凡經港置選購VAU Residence一手單位之首3名買家,即可獲贈價值$6.8萬元之智能家居設計優惠,名額3個,總值逾20萬元,先到先得。 萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧表示,VAU Residence已於2023年3月取得入伙紙,待住客會所與室內工程完成後,將開放予媒體及客戶參觀,已售單位修繕正進入最後階段,預計於年中後將陸續展開交付程序,屆時尚餘未售單位亦會以現樓形式推出市場。 VAU Residence提供165個單位,戶型多元化,涵蓋開放式至三房間隔,實用面積由209至499平方呎。 來源:HKET

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【示範單位】VAU Residence一房示範單位 套房嵌入式衣櫃好使好用

何文田VAU Residence地址所在自由道11號,由萬科香港發展,現開放3個VAU Residence示範單位,當中無改動1房示範單位以18樓F室為藍本,實用面積285平方呎,外連22平方呎露台。VAU Residence示範單位地址設於長沙灣福榮街201號The Campton第1B期商場地下。 VAU Residence1房單位以木系及白色2款淺色調為主,感覺亮麗舒適。甫入單位即為開放式廚房,大櫃以中空設計,並設有插座,方便住戶為電話充電。廚房設L型廚櫃,提供足夠的煮食及儲物空間。廳堂呈長方形設計,長逾4米,闊2.25米,方便住戶使用。客廳盡頭設落地玻璃窗,為一室引進充裕光綫,外面亦備有露台,方便住戶賞景。 房間為套房設計,值得一提的是,房門旁嵌有衣櫃,內有掛衣拉桿及收納層架,增加收納空間之餘,亦方便住戶晾乾衣物。浴室牆身則以白色雲石瓷磚鋪砌,並設有淋浴間,有助省位。 來源:HKET

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做按揭要買火險,如何比較火險保費?

買家買樓預備資金時,除了預備首期、訂金、律師費、印花稅之外,其實有一樣是相當重要而很多業主們都會忘記的,就是保險,其中一樣業主必須要買的就是按揭火險。 甚麼是火險 火險即是「火災保險」,就是保障了物業在一旦發生火警時,對樓宇的一些保障及保障投保人士在樓宇結構因意外所導致的損失,火險不是只有火災才會受保,水浸/颱風等等的意外都會包括其中。而所謂「樓宇結構」,則包括牆身、天花板、地板、喉管和門窗等等。 「火災保險」可再細分為「Fire Insurance」及「Property All Risk Insurance」兩大類,前者會設定一些保障範圍,在保障範圍以外的均不受理;後者則是全險保障,即除了在豁免條款不受理外,其他全部也會受理。因此,「Property All Risk Insurance」的保費普遍會較「Fire Insurance」為高。而在這兩種保險中,買家還可再選擇保障「結構」(Structure) 或「室內財物」(Context)。前者只保障基本結構,即四面牆、天花、地下的保險,業主在屋內的財物,例如電器、貴重物品等並不計算在「樓宇結構」當中;後者則會還保障室內的財物等。不過一般銀行要求購買的火險不會包括保障室內財物,因為銀行只會要求賠償能夠保障自己給借按揭的業主的貸款額。 為何申請按揭必須買火險 由於申請按揭時是把住宅物業抵押給銀行,所以銀行必定會要求業主買火險,以保障當意外發生時銀行可以獲得足夠賠償,或起碼物業的原貌得以還原。由此可見,火險的受益人是銀行,而不是業主,所以買樓需要問銀行承造按揭就必須要買按揭火險。如果不買的話,按揭就不會獲批核。 若管理處包火險,主動向銀行申報 大部份新屋苑的管理費都包了火險,因此申請按揭時便不需要再買。而大部份銀行都有列表紀錄那些屋苑的 master policy包火險。如貸款人的物業屬於這些屋苑,銀行便不需要貸款人購買火險(亦不會送頭一年)。但個別銀行需要貸款人主動申報管理處包火險,否則會幫貸款人買多一年。 火險的價錢是多少 ...

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有私人貸款 (P Loan) 申請按揭前是否先還清?

近年,借私人貸款 (例如:P Loan、Card Loan、Tax Loan) 利率很低,甚至低於實際年利率2%,所以吸引不少人借款。但是,有私人貸款在身,便會影響按揭的申請。 因私人貸款而過不到壓力測試,是否先還清貸款? 那就要看看私人貸款所剩餘的還款期了。如果只剩餘3期或以內(以取款日計),有些銀行可以接受不把有關貸款計入供款的一部分,而不影響供款與入息比率及壓力測試比率。如果申按按揭時,私人貸款的剩餘還款期超過6期,就必須要先還清貸款。 有私人貸款,會如何影響按揭月供與收入比率及壓力測試? 以600萬物業。借6成按揭,以現時利率3.375%,分30年供款期計算,月供$15,915。 如申請人有「私人貸款」,月供$14,000,「總每月供款」就是$29,915,以一般銀行供款佔入息一半標準計算,申請人的收入要求,需要達到 $59,830。而沒有任何貸款在身的申請人的收入要求只需要 $31,831 (通過供款與收入比率)。 至於壓力測試方面,即以現時利率+2%計算,每月供款佔入息不超過60%為合格,而私人貸款部分,不需計算+2%後的利息。以剛才的例子計算:當利息升到5.375%時,月供$20,159,加上私人貸款月供$14,000,「總每月供款」就是$34,159,以銀行準則,每月供款佔入息不超過60%計算,收入需要達到 $56,932。而沒有任何貸款在身的申請人的收入要求只需要 $33,598 (通過壓力測試比率)。 從以上結果得知,有私人貸款下,如需要借得相同的貸款額,所需的收入將大增。如收入不通過月供與收入比率及壓力測試,所借得的貸款額將會大減。 如果有私人貸款在身,可以向搵樓街專家計算您的最高可借的按揭金額。 ...

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