Day: May 24, 2023

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THE HOLBORN首宗租務 一房收樓三天減1200元 月租1.78萬|多相

恒地(0012)旗下鰂魚涌新盤THE HOLBORN已屆現樓,項目錄首宗二手租賃成交。有一房業主收樓三天,即以1.78萬元租出單位。 利嘉閣地產聯席董事吳玉蘭表示,是次租賃成交為中層A5室,實用面積255平方呎,屬一房間隔, 外望山景。業主收樓三天即獲租客議租,單位最初以1.9萬元叫價放租,經雙方議價後,業主同意減租1,200元至1.78萬元租出單位,呎租70元。 據知,業主於2021年以763.94萬元買入單位,以是次租金計算,租賃回報2.8厘。吳玉蘭補充,目前THE HOLBORN有約12個放租盤,其中入場租金為16,000元。 來源:HK01

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用資產淨值計,如何可以申請5成按揭?

根據金管局規定,以資產水平為基準,最高可以申請5成按揭。 甚麼是資產按揭? 簡單來說,以資產作為抵押品去借按揭。一般適用於一些沒有工作收入或退休人士,因手上有豐厚的資產,希望以資產水平計算以承造物業按揭。另一類就是有現契樓的人去做,因本身物業已經完成了按揭還款,資產淨值最高。 以資產水平申請按揭如何計算? 如現契樓,客人沒有工作及現金,銀行會以物業一半價格去計算資產淨值。例如:物業估價為600萬,資產淨值為 600萬 / 2 = 300萬。大部分銀行會以可借300萬的5成,即最多借150萬,亦有部分銀行會以可借300萬的6成,即最多借180萬。 如果想借足600萬的5成按揭,就要利用流動資產加入計算,例如現金存款、股票、基金、債券等,達到銀行要求的水平,以上例子,只要申請人有100萬流動資產,便可以借足5成。 資產按揭特點 入息、租金收入等不會計算,純計資產和債務 按揭上限是5成,如本身已有按揭要扣減1成,即只能借4成。 現金,股票可當資產,但要證明到該資產在銀行戶口最少3個月才被計算。不過亦有銀行一個月都可計資產。 如沒有工作及現金,純只得一層自住樓,用資產淨值申請按揭,大部份銀行只借到兩成或兩成半。 資產淨值申請按揭好處 申請按揭時,需要準備的文件不多,只需要有住址證明、身份證及銀行戶口證明就可以向銀行遞交申請。 申請難度最低,銀行只需要估到價,及證明有足夠的資產淨值便會批出按揭。 靈活套現,彃性高,可以作其他投資用途:例如再買一層物業、保費融資、高息債券等。

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每次轉按推高估價 提升物業估值

不少客人都會每兩年做一次轉按,一來可以加按套現,二來可享盡現金回贈及中介回贈。 事實上,除了這兩個好處之外,第三個好處就是每次轉按時,都需要估價,如每次轉按時都拉高估價一點,長遠計有助你的物業升值。原因是完成轉按後那估價便會永久留在估價行內。 當整體樓市上升時,原本被拉高了的估值也因為樓市上升再向上調整。當每2年都重覆這個操作後,不難理解的是,你的物業估值應會跑贏香港整體樓市、以至同屋苑的其他單位甚至比樓上單位。 事實上,用哪間估價行時都有一些技巧,例如:匯豐 HSBC 只參考戴德粱行估價,而恒生也有自己獨立的估價部門。當轉按到這兩間銀行,推高了的估價也會永久性地留在這些銀行的物業估值內。 另外有些銀行可參考多間估價行 ,如果想拉高估價,可以透過搵樓街,幫你盡力拉高估價。因為我們相熟的 Banker 會為我們的客人不斷嘗試,找出最高估值,然後經我們轉介表格,申請轉按,賺盡中介回贈。 因為估價行都會需要賺錢的,Banker向估價員拉估價時,估價員便會衡量和那 banker的合作關係。關係好,自然估價會鬆手,可以拉到價。 而客人自己致電/親身到銀行問估價都不會做到這個效果,他們只會將最常用的估價回答你,那估價一定是不夠高,但會在估價行留下紀錄,失去了拉高估價的機會。 其實,銀行估價是有成本的,銀行需要付出估價報告費用。估價行的營運方式如下: Banker打給估價行幫客人估價 估價員進行估價 客人同意申請轉按 估價行提供完整估價報告,並向銀行收取估價報告費用,一般估價報告幾百至幾千元不等。 相關文章:銀行估價高於成交價,銀行有機會唔批按揭?

大型銀行上調按揭現金回贈至最高2.8% 經絡按揭:銀行上半年追趕按揭業務

有報導指市傳大型銀行上調按揭現金回贈,指定客戶按揭貸款額達800萬元或以上並選用按揭保險,配合其他優惠下,整筆現金回贈高達2.8%。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年樓按市場有所回穩,但整體仍然偏弱,雖然多個大型新盤銷售情況理想,但透過經絡按揭轉介研究部內部統計,該些新盤近8成買家均採用建築期付款方案,即最快明年才取用按揭貸款,加上受加息因素影響,料整體按揭市場或再放緩,因此銀行於上半年盡量追趕按揭業務。 根據今年3月份金管局住宅按揭統計調查,新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得182.35億元及4,027宗,按月增加9.03億元(5.2%)及449宗(12.5%),金額及宗數連升2個月。但以首季計算,今年首季新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得528.04億元及11,090宗,按季減少113.71億元(17.7%)及2,418宗(17.9%),金額及宗數連跌兩季。另外,首季轉按貸款金額及宗數分別錄得155.39億元及3,625宗,按季分別急跌72.08億元(31.7%)及1,489宗(29.1%),金額及宗數連跌兩季。 另外,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料,今年4月份四大銀行按揭市佔率佔整體68.3%,連跌2個月。曹德明表示,大型銀行存款基礎較多,所以可藉高現金回贈方案爭取按揭生意,料四大銀行的市佔率將會有所回升。然而現時一個月HIBOR仍然高企,銀行資金成本仍面對一定壓力,相信是次上調現金回贈只屬短暫性推廣策略,料現金回贈水平或已見頂,估計整體再上調空間亦有限。而現時按揭市場競爭激烈,相信各銀行將繼續透過多元化產品及策略搶佔市場。 來源:地產站

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【新盤開售】University Hill 2B期第三輪銷售 暫沽約192伙

新地(0016)旗下大埔白石角University Hill第2B期,今日(24日)展開第三輪銷售,提供240伙,其中222伙以價單形式推售,折實入場327.77萬元起,截至下午4時已沽出190伙。其餘18伙以招標發售。 新地副董事總經理雷霆表示,項目發售不足一個月,連同價單及招標計累沽出900伙,套現約63億元。他又預計,University Hill整個項目今年第四季可獲入伙紙,計劃部署預留 Silicon Hill 及University Hill約300伙以現樓推售,預告屆時有約5至10% 加價空間。 Silicon Hill、University Hill沽近1500伙 套現108億 新地代理總經理胡致遠表示,截至下午4時,今日第三輪銷售已沽出190伙價單單位。客源分布方面,當中包括分支家庭、換樓買家、公居屋買家。以地區劃分,有75%屬新界區買家,其中55%來自大埔、沙田等。至於有20%屬九龍買家,餘下為港島區買家。 至於去年推出的同系Silicon Hill則累沽560伙,套現逾45億元。連同上述University Hill,總計目前白石角優景里項目沽出近1,500伙 ,套現逾108億元。 來源:HK01

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【示範單位】NOVO LAND 2A期3房玄關設多功能儲物櫃 解決收納問題

由新地(00016)發展的屯門NOVO LAND第2A期,今日開放第Arreso第3座18樓A1室交樓標準示範單位予參觀,屬3房1套間隔,實用面積692平方呎。 【直擊Arreso第3座18樓A1室】 玄關位置不設走廊,有助提升室內實用空間;大門旁邊設有多功能儲物櫃及鞋櫃,適合擺放各類型物件,收納空間充足。 廳區為長形設計,地方闊落四正,容易擺放家具,同時外連23平方呎露台,可採納天然光綫,令單位更見明亮。 單位採梗廚設計,設廣闊工作枱面、大量儲物空間及層架,廚房設計則採用大量淺色石材鋪切,方便打理亦簡約美觀。廚房同時家電設備齊全,交樓附設雪櫃、煮食爐、焗爐等,備餐地方充足。 睡房均享同一座向景觀,全屋窗戶均配備遮光窗簾,迎合住戶所需,三間睡房均採用灰色及原木為主調的複合木地板鋪砌,營造溫馨明亮氛圍且空間充裕。 主人房開則長形寬闊,靠窗位置擺放一張雙人床後,仍有足夠位置擺放衣櫃及梳妝台等家具,走動空間仍十分充足。套廁地板採用色調淡雅的灰色石紋地磚,淋浴間、襯上雲石紋洗手盆及白色坐廁,打造富個性的私人浴室空間。 項目自設逾4.8萬平方呎的大型商場,亦設面積約40萬平方呎的會所連公共花園。另外,項目距離港鐵兆康站約3分鐘車程,落成後亦將新增6條巴士路綫,方便住戶出入各區。 來源:地產站

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NOVO LAND 2A期 6月初開賣 首批不少於186伙 樓書曝光 最細216呎起

新地(00016)旗下屯門NOVO LAND第2A期推盤步伐迅速,新地副董事總經理雷霆表示,項目剛上載樓書及開放示範單位予傳媒,料下周公布首張價單不少於186伙,涉多元戶型,並隨即對外開放示位,最快6月初開售。 新地代理總經理陳漢麟表示,項目剛向傳媒率先展示期數ARRESO第3座18樓A1單位及第3座18樓G單位之無改動示範單位。下周公布的首張價單將涉及開放式至3房。 根據樓書,NOVO LAND 2A期位於欣寶路8號,設有3座住宅大廈,包括Arreso第3座、第5座及Charlot第1座(1A及1B),每座設有31層,合共929伙,提供開放式至3房戶型,另設特色單位,實用面積216至1,528平方呎,預計關鍵日期為2024年5月16日。 Charlot第1A及1B座為相連大樓,標準樓層每層提供6伙及9伙。而Arreso第3座及5座,標準樓層提供10伙及9伙。 當中面積最細為Arreso 第5座2樓E室,實用面積216平方呎,連48平方呎平台﹔面積最大單位為Arreso第5座35樓A1室,實用面積1,528平方呎,連549呎平台及898呎天台。 NOVO LAND 2A期涉929伙,是次將先推出ARRESO第3座及5座,涉519伙,戶型由開放式至3房,另設特色單位,實用面積237至1,528平方呎,主打2房。 項目自設逾4.8萬平方呎的大型商場,亦設面積約40萬平方呎的會所連公共花園。另外,項目距離港鐵兆康站約3分鐘車程,落成後亦將新增6條巴士路綫,方便住戶出入各區。 來源:地產站

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借高成數按揭未必批?8個拒批理由

在新的按揭措施下,1000萬的物業可借9成按揭;1000-1125萬的物業可借900萬;1125-1500萬的物業可借8成按揭;1500-1715萬的物業可借1200萬,1715-3000萬的物業可借7成按揭。這政策令到不少上車客只需要1-2成首期,便可上車。相關文章:想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略自僱人士申請按揭,可否申請高成數按揭?但是,很多準買家對9成按揭都一知半解,以為無論甚麼情況,銀行都會借出9成按揭貸款。事實上,香港按揭證券有限公司 (HKMC) 及 昆士蘭保險香港 (QBE) 借高成數按揭都會不少要求及條件,申請人需要合乎準則,按證公司才會願意擔保該貸款。以下是按證公司8個拒絕擔保貸款的原因:1 虛假收入有不少客人都會借用家人/自己公司自製入息,但當中的技巧又不精通,結果令按證公司職員懷疑。例如:銀行會進行公司查冊要求提供一至兩年稅單、強積金供款紀錄等,當看到申請人申報地址與公司申請地址相同時,更會作出深入調查,如果按證公司有合理懷疑該收入是假收入,基本上不會擔保個案。如在家族公司工作,亦證明公司必須是實在的營運公司,而且具有盈利,真實受僱,申請高成數按揭是沒有問題的。相關文章:自僱人士申請按揭,可否申請高成數按揭?2 大幅加薪在按揭前後大幅加薪,就未必是一件值得開心的事,因為會影響按揭審批,最嚴重是銀行不接受申請或拒絕批出按揭。銀行會要求申請人提交更多文件證明大幅加薪理據。亦主動調查大幅加薪的原因,例如考獲專業專格,會正理的大幅加薪原因。香港按揭證券有限公司 (HKMC) 會視乎加薪的合理性及可信性而決定是否擔保該個案。如申請人是真實加薪,可以與自己公司的HR聯絡,由公司準備好所有相關文件,例如是加薪信,糧單,電郵等,愈多文件證明加薪一事是真有其事,嘗試令HKMC 或銀行信服。相關文章:申請按揭前後,突然大幅加薪,會否影響按揭審批?3 借私人貸款近年,借私人貸款 (例如:P Loan、Card Loan、Tax Loan) 利率很低,甚至低於實際年利率2%,所以吸引不少人借款。但是,有私人貸款在身,便會影響按揭的申請,因為銀行職員好大機會會懷疑首期是否由借貸所得來的。如果該貸款取得日期與申請按揭日子愈相近,就愈大機會不批出按揭。相關文章:有私人貸款 ...

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送契樓可申請按揭嗎?

有些業主因年紀老邁,會把住宅物業送贈予子孫,但這些「送契樓」與購買的物業有何分別呢?「送契樓」又可否申請按揭呢? 「送契樓」是什麼? 送契樓是指業主將業權贈予他人,一般是親人,最常見的是夫婦、親子之間的送贈,當中沒有代價或成交金額,又或只是象徵式的金額,在土地註冊處上會以「送讓契」(Deed of Gift)字眼反映出來。 如何分辨物業是否送契? 土地註冊處查冊上,上一次業權轉讓列明是「deed of gift」 即使冊上沒列明是「deed of gift」,但對上一次業權轉讓時亦沒列出代價(consideration) 代價嚴重偏離當時市價,而且沒有經地產代理經手(即內部轉讓),個別銀行亦視之為送契。 送契樓對按揭的影響 「送契樓」的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,過程中業權並不穩固,送贈物業實際上是受限於破產條例,以防止送贈者在申請破產前將資產轉移。若送贈的業主在破產前五年內將物業送予他人,可被視作故意轉移資產避債,債權人可透過破產管理署追索回物業,期間之買賣轉讓交易或宣告無效,物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品,若借款人無力還款,銀行可將物業變賣抵債,由於送契樓存在被破產管理署討回的風險, 故此對於銀行來說,替未滿五年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。 因此,大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,如果送贈人破產的話又會引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。同時,大型銀行為安全起見,更不會為8 至 ...

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凶宅在銀行估到價,可以做按揭?

近年香港樓價高企,即使有回落,也只回落很少幅度,因此很多想買樓的買家也未能上車,所以最近有一些百無禁忌的買家選擇以低價買入單位作自住,貪其比一般單位便宜2至3成,另外也有一些樓市投資者視買賣凶宅為「另類投資」。雖然凶宅比一般單位便宜,但銀行可以估到價嗎?銀行可以批到按揭嗎? 凶宅程度影響估價 影響凶宅的估價以及能否獲得估價取決於四個因素: 命案的性質 事件轟動的程度 死者的人數 事件發生距今時間 因此銀行在估價時會考慮案件的嚴重性,例如曾經發生過分屍或謀殺的單位估價,會低於曾發生自殺事件的單位。 銀行可以估到價嗎? 現時有個別大型銀行會提供網上物業估價,但如果所購入的住宅物業是凶宅的話,銀行網上估價不一定準確,因為銀行沒有一個部門去調查按揭物業是不是凶宅或凶宅同層,主要是靠估價行提供,估價行會根據內部存檔及翻查新聞確定單位是否凶宅。如估價行得知某單位是凶宅,便不會提供估價,若單位是「極凶」,估價行甚至會全層都不估價。因此銀行未必會顯示估價,如有顯示估價,銀行也不一定有把凶宅因素加至網上估價當中。若買家有意購入物業,建議先諮詢搵樓街,為你查詢該物業的估價,並提示單位有機會是凶宅或是凶宅同層。 若銀行估到價,是否肯定可做按揭? 銀行的網上物業估價不是經常更新,故此網上估價只是能作參考,有時可能估價行已得知是凶宅,只是銀行未更新網上系統,所以網上估價並不能盡信 大部份銀行不會只用一間估價行。如客人去這些銀行做估價,銀行職員可能只會隨機找一間估價行估價,若該估價行不知該單位是凶宅而提供的估價是到價,令客人誤以為銀行估到便去買該凶宅單位,購買後到銀行正式正式申請按揭時,職員可能會用另一間估價行估價而該估價行得知單位為凶宅,銀行便不能承造按揭。 有些估價行在最初未有臨時買賣合約時不會假設單位是凶宅而提供估價,但到真正要申請按揭時,估價行需出估價報告,所以估價行職員會正式調查單位是不是凶宅,如所屬單位是凶宅,便會在估價報告註明是凶宅,銀行看到估價報告便會拒批按揭申請。 即使估價行及銀行都不知單位是凶宅而批出按揭,如日後知悉的話,銀行是有權call loan的。 已有銀行可做凶宅按揭 近期有些估價行都開始肯對凶宅估價,是會以屋苑的市價作估值,然後打個折。但由於買家都是以低於市價買凶宅或凶宅同層,所以即使估價行估價時打了折,按揭也應可借足,而且避免了「undervaluation」問題。 例如,某屋苑的單位市價800萬,但事故單位叫價560萬,比市價低30%。如估價行不知該單位有事故,照估800萬,買家以560萬買反而難做按揭,因有「undervaluation」問題。銀行一般如買入價比估價大幅「undervalued」 都未必會批按揭,因有送契之嫌。 ...

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