黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT

全新樓盤

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT

樓盤簡介

黃大仙鳴鳳街28號重建商住項目 – 薈鳴 (PHOENEXT) ,屬單幢式住宅,樓高23層,提供230伙,當中標準樓層為3樓至27樓,住宅單位實用面積200至375平方呎,戶型涵蓋開放式至兩房,項目主打一房單位設126伙,開放式設21伙,兩房單位則設63伙。而2樓及28樓為特色單位樓層,有20伙為特色戶,預計入伙日期為2025年4月30日。薈鳴步行約4分鐘可達港鐵黃大仙站,樓盤周邊社區配套完善,有雙鳳街街市及商場。兩站達啟德站,該區集商業、娛樂及購物於一身,如即將開幕的「AIRSIDE」商場,佔地70萬方呎,而即將落成啟德SOGO,將提供逾100萬方呎商場空間。每層設有10伙單位及2部電梯。

 

項目背景

薈鳴(Phoenext) 項目前身為8幢6至8層高舊樓,包括乾豐大廈 (位於鳴鳳街26至32A號,於1965年落成)、鳳凰大廈 (位於鳴鳳街34及36號,於1964年落成),以及6幢位於鳴鳳街38至48號的六層高商住樓宇,於1962年落成。宏安地產於2018年11月耗資約3.8億元,收購黃大仙鳴鳳街26至32A號乾豐大廈、34至36號物業,以及38至48號鳳凰大樓合共79個物業,包括地舖及住宅部份,成交價由302萬至1800萬元,以可建總樓面8.13萬方呎計,每方呎樓面地價約9,902元。

薈鳴 | 項目地址

項目位於黃大仙鳴鳯街28號,鄰近港鐵黃大仙站,步行約 4 分鐘即可到達,附近有多個大型購物商場,生活所需不假外求。項目佔地約 9,600 平方呎,預算總建築面積約 81,000 平方呎,地皮可作商住混合發展。

平面圖分析

薈鳴所有住宅單位分布於2至28樓之間,項目共23層,每層有10個單位。開放式共有21伙,位處3至27樓J室,實用面積一律200平方呎。
項目主打1房,B、C、F、G、H及K室,共126伙,實用面積介乎226至261平方呎。值我一提,只有G單位是明廁而且採用套廁設計。
2房單位共有63伙,樓A、D及E室,實用面積350至375平方呎,3款單位的大廳均外連三合一露台及工作平台,共38呎。

薈鳴 | Phoenext 奇則

其中薈鳴的特色單位 2樓G室,出現一個奇則,雖然室內面積只有207呎的一房單位,但平台面積卻有1,251呎,遠超實用面積之6倍,「平台大過間屋」,正宗「妹仔大過主人婆」。

最新消息

公布命名為薈鳴 (Phoenext),將於24年1月4日開價。定價方面會參考近期市區新盤及過往「The met」系列,今星期起對外開放示範單位。

黃大仙薈鳴,搶閘成為今年新盤頭炮,項目第一批推出首批50伙,以最高30%折扣計,折實338.8萬元起。2號價單共23伙,分別有15伙1房及8伙2房單位;折實價由371.2萬元至568.2萬元,折實呎價由15,200元至17,196元。價單第3號共涉46伙單位,當中1房佔26伙及2房佔20伙,折實呎價15,716元至18,526元。

薈鳴累收逾500張入票,以項目首兩張價單合共119伙計,超額約4.2倍。

薈鳴 | Phoenext 開價

首張價單,涉及50伙單位,折實平均呎價約15,326元。當中入場單位為3樓G室,價單售價為440.44萬元,扣除最高30%折扣,折實售價為338.8萬元,呎價14,730元。

付款方法

A 120天現金付款計劃 (總折扣共30%)
– 簽署臨時買賣合約 5%
– 簽署臨時買賣合約後60天內付 5%
– 簽署臨時買賣合約後120天內付 90%

B 建築期付款計劃 (總折扣共25%)
– 簽署臨時買賣合約 5%
– 簽署臨時買賣合約後180天內付 5%
– 賣方向買方發出入伙通知後的14天內付 90%

C 樓住人才付款計劃 (總折扣共27%)
– 簽署臨時買賣合約 5%
– 簽署臨時買賣合約後180天內付 2%
– 簽署臨時買賣合約後360天內付 3%
– 賣方向買方發出入伙通知後的14天內付 90%

D 置業階梯共享付款計劃 (總折扣共28%)
– 簽署臨時買賣合約 5%
– 簽署臨時買賣合約後180天內付 1%
– 簽署臨時買賣合約後360天內付 1%
– 簽署臨時買賣合約後420天內付 1%
– 賣方向買方發出入伙通知後的14天內付 92%

薈鳴 | Phoenext 按揭

以11樓B室為例,使用A付款計劃 (120天現金付款)
樓價:$3,629,000
按揭成數:90% ($3,266,100)
按揭保險費:$70,548 (分30年還)
總借款額:$3,336,648

每月供款:$16,171
收入要求:$33,790

置業要求:$465,335
包括
首天5%:$181,450
第5天付印花稅:$54,435
上手契費:~$38,000
律師費:~$10,000
第60天5%:$181,450

會所

薈鳴的住客會所名為「CLUB PHOENEXT」,室內設計由建築設計公司ARK Associates Limited負責,設計靈感與項目外觀互相呼應,利用東方侘寂建築美學概念,令項目由外到內均與社區、歷史及文化互動。CLUB PHOENEXT內提供各式休閒活動設施,如「鳴靜」茶室,可讓住戶與摯友細嘗茶香;同時設「鳴聚」及「鳴聚‧御」宴會廳,讓住戶與親朋好友相聚。宏安地產營業及市務部高級經理陳永盟補充,項目設有「鳴健」24 小時健身室,令住戶時刻鍛鍊身體;另設「鳴動」電競娛樂室。項目更提供戶外娛樂空間,設「鳴園」戶外休憩空間及「鳴焰」戶外燒烤場,享受城中綠化戶外空間及燒烤之樂。

景觀分析 及 周邊配套

薈鳴 (Phoenext) 中低層單位以望周邊樓景為主。項目基座將設有商舖,同時樓盤鄰近雙鳳街街市,方便日常買菜。而銀鳳街、雙鳳街一帶另有多間茶餐廳及食肆,鳳德道、龍翔道亦分別設有鳳德商場、黃大仙中心(南館、北館),提供豐富購物飲食選擇。薈鳴項目座北向南,倚山前迎九龍千億盛匯。「維港都會區」中CBD核心商業區及北達落馬洲站,接通大灣區樞紐深圳市,未來更可轉乘中鐵線值達錦上路站,接通「北部都會區」。啟德站已開幕的「AIRSIDE」商場,佔地70萬方呎,而即將落成啟德SOGO,將提供逾100萬方呎商場空間。項目鄰近東九龍各項著名地標,如啟德體育園主場館、AIRSIDE、黃大仙祠、南蓮園池等。根據差餉物業估價署資料,統計過去10年黃大仙區私人住宅單位僅有234個單位新供應落成,只有2018年落成的1個住宅項目,可見新增供應有限,亦反映同區的分支家庭及換樓需求不俗。而且項目位處市區,鄰近港鐵站,交通方便,佔盡地利優勢,租務市場亦有需求。

交通

由「PHOENEXT 薈鳴」出發,信步約4分鐘直達黃大仙站,搭乘觀塘綫,一站鑽石山站轉乘屯馬綫,共兩站可達啟德站,接通東九CBD2核心。兩站可達九龍塘站,該區集商業、娛樂及購物於一身。轉乘東鐵綫,貫通南北,南抵金鐘站,黃大仙轉車站有多條前往港、九、新界的巴士路線,包括往返中區及跑馬地的過海路線;除多條接連鄰近東九龍商貿區如觀塘及九龍灣等地的路線外,亦有前往傳統九龍商業區、新界及機場一帶的巴士路綫,滿足不同通勤需要。

 

薈鳴 | Phoenext 停車位

雖然薈鳴沒有自設的停車場,但項目對面有一個雙鳳街停車場,步程只需要2分鐘,以季租形式出租,每月租金約$2000多。

薈鳴 | Phoenext 命名意念

「薈鳴」取自黃大仙鳳鳴街的中文名字,而鳳凰形態則呼應該區街道鳳凰有關的命名,包括雙鳳街、翠鳳街、龍鳳街以及集團未來發展項目飛鳳街,而且「鳳」字反映東方文化對鳳凰的崇尚和喜愛,亦體現了黃大仙區的歷史文化特色。另外「Phoenext」中的「next」,意味着市區重建為該區帶來新機遇和發展,將其融合鳳凰的英文名字當中,希望項目與當地文化背景及未來展望結合,展現出項目達致社區新舊文化共融。

樓底高度

薈鳴的層與層之間的高度約3.15米。

管理費

薈鳴的管理費約$4.5/呎。

契費

一手買家需購買契費,薈鳴的舊契費約$38,000。

薈鳴 | Phoenext 合併作發展未獲批 (發展商7/1 已更新:已獲合併)

樓書標明地段合併發展尚未獲批

在售樓說明書的第84頁中「修訂」一欄中兩段文字:

1. 賣方就「新九龍內地段第4470號」向政府申請放寬「第6746號交換條件」的發展限制,因此可發展或重建該地段,以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物,橫跨該地段及毗鄰的「4566號」及「4556號」。該申請尚未獲批准。
2. 賣方已就「新九龍內地段第4566號」向政府申請放寬「第7217號交換條件」的發展限制,因此可發展或重建該地段,以在其上興建一幢或多幢建築物或部份建築物,橫跨該地段及毗鄰的「4470號」及「4556號」。該申請尚未獲批准。

由於發展商是收購舊樓而重建,以這個項目為例,就有三個不同地段。故此,發展商如希望把3個地段合併作發展,都需要向地政總署申請。但以上的地段合併發展尚未獲批。萬一合併發展的不獲審批,項目就有可能需要每個地段獨自重建,或者需補地價才能合併發展。那地政署會否不批准合併發展呢?過往地政署極拒絕申請,故評估風險相當低,更幾乎不存會出現爛尾情況。另外,由於薈鳴屬於舊契項目,故不受預售樓花同意書規管,隨時可以開售。

搵樓街已就此問題查詢發展商,得到回覆是地段已獲合併發展。

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT更多資料

The Met. Living+薈鳴 Phoenext 致力以科技智能,創造健康、便捷、環保的生活。項目正在向通訊事務管理局辦公室申請成為參加光纖接達樓宇標籤計劃的樓宇。項目提供智能化的居住環境,光纖網絡的接入將為住戶提供高速連線,讓住戶享受各種個人和商業的先進通訊服務和應用。在建造時已經考慮到住戶對於光纖網絡的需求,預先將光纖接達大廈及單位,使項目的智能設計從外到內全面涵蓋,這意味著住戶可以享受更快的網絡瀏覽速度、快速的下載和上傳速度,以及更流暢的多媒體串流體驗。無論是在線觀看高清影片、進行視訊會議還是下載大型文件,光纖都能夠提供無縫的高速連接。

薈鳴將選用法國品牌De Dietrich的家電,均獲得歐洲A級能源效益等級,以及本港1級能源標籤,包括蒸焗爐、電磁爐、洗衣乾衣機等。

 

 

Smart Pass

透過QR Code智能進出系統出入大廈,配合智能感應開門系及非觸式電梯按鈕。

Smart Air

大堂及會所均採用由香港科技大學研發的NCCO空氣淨化系統,垃圾房則以生化氧過濾系統淨化空氣,確保空氣清新。

Smart Park

停車場採用免觸式進出系統,每個車位更備有電動車充電電位。

Smart Door

每戶設有可智能門鎖,以手機應用程式開啟大門;大門側更設有快速無線充電器,一回家即可為手機充電。

Smart Eco

會所部份區域採用感應燈,亦設置太陽能照明系統及灑水系統,每戶更裝設高效能設計窗,環保節能。

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT

鳴鳳街28號

30/04/2025

關鍵日期

230

呎數:200' - 375'

0

車位數目

宏安地產

發展商

小學:45校網

中學:黃大仙區

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參加資格:有興趣買新居之準買家

條件

  • 答對以下4條問題。
  • 完成簡單登記,並由搵樓街顧問團隊陪同參觀單位。
  • 經搵樓街協助成功購買,及成交價為 $500萬 以上,及完成整個購買流程。
  • 置業禮券將於成交日後6個月內以支票形式存入買家銀行帳戶。
  • 如有任何爭議,搵樓街保留一切最終決定權。

薈鳴 PHOENEXT 問與答
  • 薈鳴有幾多伙?

    230伙,項目主打一房單位設126伙,開放式設21伙,兩房單位則設63伙。

  • 有無薈鳴嘅平面圖?

  • 有無薈鳴嘅價單?

  • 有無薈鳴樓書?

  • 薈鳴嘅發展商係邊間?

    宏安地產

  • 薈鳴示範單位喺邊?

    尖沙咀天文臺道8號1樓

  • 薈鳴位置喺邊?

    黃大仙鳴鳯街28號

  • 薈鳴關鍵日期係幾時?

    2025年4月30日

  • 薈鳴幾時入伙?

    預計2025年5月之後

  • 薈鳴個名點嚟?

    「薈鳴」取自黃大仙鳳鳴街的中文名字,而鳳凰形態則呼應該區街道鳳凰有關的命名,包括雙鳳街、翠鳳街、龍鳳街以及集團未來發展項目飛鳳街,而且「鳳」字反映東方文化對鳳凰的崇尚和喜愛,亦體現了黃大仙區的歷史文化特色。

  • 薈鳴嘅英文名係咩?

    Phoenext

  • 薈鳴嘅地價幾多?

    每方呎樓面地價約9,902元

  • 薈鳴有無會所?

    有,住客會所名為「CLUB PHOENEXT」,有24 小時健身室、電競娛樂室、戶外娛樂空間、戶外休憩空間、戶外燒烤場

  • 薈鳴樓底高度幾高?

    層與層之間高度約3.15米

  • 薈鳴嘅管理費係幾多?

    每呎約$4.5

  • 薈鳴嘅一手契費係幾多?

    $38,000

  • 薈鳴嘅呎價係幾錢?

    預計薈鳴開價約$16,000/呎

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 與近期一手樓盤呎價比較

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT
$15,326/呎
朗譽
$17,938/呎
皓日
$21,548/呎

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 與鄰近屋苑的最近二手平均呎價之比較

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT
$15,326/呎
鑽嶺
$16,622/呎
現崇山
$18,022/呎
匯豪山
$15,584/呎
豪門
$14,590/呎

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 媒體介紹

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 戶型分布

戶型 提供伙數 實用面積
開放式 21 200′
一房 126 226′ – 261′
兩房 63 350′ – 375′
特色單位 20

一手新盤最高按揭成數

在新的按揭政策下,1000萬以下物業透過香港按揭證券公司審批,最高按揭成數為90%。

1000萬以下
借90%

1000-1125萬
借900萬

1125-1500萬
借80%

1500-1715萬
借1200萬

1715-3000萬
借70%

3000-3600萬
借1800萬

3600萬以上
借50%

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黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 示範單位地址

黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 示位地址
尖沙咀天文臺道8號1樓
黃大仙新盤 - 薈鳴 | PHOENEXT 開放時間
星期一至五:2:00pm - 8:00pm
星期六及日:12:00noon - 8:00pm

預約參觀示範單位

抽一手新盤簡易流程

現時的新盤時場,不少的發展商低價售價,增加市場對一手物業的追求,經搵樓街購買物業,讓您感受到全天侯的一站式服務,安心上車。

參觀示位

與搵樓街專員參觀示位及實地考察新樓盤,計算壓力測試及最高負擔能力及揀樓攻略。

入飛登記購買意向

我們會代客人出本票給發展商,客人不用付上任何不必要的手續費,及簽署回贈承諾書以保障客人收到回佣。

抽籤及揀樓

我們會將抽籤結果通知客人,揀樓日會發放最新揀樓情況,令你加倍掌握揀樓的情況。

轉介律師銀行

我們會為你轉介到律師及銀行顧問,一站式處理解決買樓遇到的難題。

收樓入伙

律師樓會聯絡你領取收樓信及預約收樓,收樓後我們安排驗樓師到單位檢驗及覆驗,令你住得更放心。

搵樓街好唔好?

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一手新樓盤注意事項

搵樓街會逐一解釋一手樓注意事項保證你能夠順利上會及滿意整個買樓流程。

樓宇買賣除了涉及樓價,亦涉及物業印花稅、圖則費、契費、發展商雜費、律師費等開支。

購買新買和二手樓最不同的地方,是可以選擇建築期付款和即供付款,分別是入伙才供按揭(建築期付款);還是在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價(即供付款)。

如你選擇即供付款的話,是不能做按揭保險下的「高成數按揭」,一般情況下,發展商會對選擇該計劃的買家提供折扣優惠,並要求買家於簽正式合約後的 60 至 210 日內,付清樓價尾數。對一些本身要租樓的買家來說,未入伙便開始供樓,又要供樓、又要交租,會倍感吃力。

如選擇建築期付款的話,就是收樓後就開始供款,可以做到按揭保險下的「高成數按揭」,大致上和現樓的做法無誤,可享折扣一般較少,但是對於本身要租樓的買家來說,就毋須負擔雙重的房屋支出。

  • 入票及揀樓
  • 簽署臨約及支付細訂
  • 簽正式買賣合約、支付部份樓價/大訂、印花稅
  • (選擇即供) 即時向銀行申請按揭或發展商按揭,簽署樓花按揭契及其他法律文件
  • (選擇建期供) 於臨近關鍵日期或入伙期前3個月才申請按揭
  • 收樓入伙 ,簽署現樓按揭契及其他法律文件

部份發展商是允許改變付款方法,但有些發展商是不允許更改。所以在選擇付款方法之前,最好先計算清楚自己的預算,如果不肯定自己會否計錯數,可以找識樓計按揭專家幫您計算負擔能力。

不少新樓盤都獲「綠建環評」鉑金或金級認證一、二手私人和政府資助住宅項目。不少銀行都推出的綠色按揭計劃,附合資格的客人就可以獲得額外的現金獎賞,早前成功申請更可享8,888元額外現金獎賞 ,部份銀行現時更加大優惠至12,888元,藉以加強推動「綠色建築」。

發展商會提供「發展商按揭」高成數按揭,聲稱可以做到即供的高成數按揭,分別有兩種,一種是由「銀行頭按」+「財仔二按」;另一種是由財務公司提供整筆貸款的發展商頭按,整體利率會高於一般銀行按揭利率,而且過了2-3年的平息期後,財務公司的按揭利息會大大增加,所以要計清楚日後究竟能否轉返上銀行做按揭。

主要是留意多少年後會進入貴息期,一般是2-3年,之後每年的利息都會大大提高,另外要留意的是發展商二按會有個銀行清單,不是每間銀行都可以做到,而且銀行審批需要把二按的貸款額一併計算在壓力測試中,所以銀行的頭按不一定很容易成功批核。

一般需簽署發展商提供的合約文件,其他文件包括按揭轉介表格或按揭委託表格,除非你當下已決定選用他們的服務,否則請勿胡亂簽署。因為好有機會影響你日後銀行或按揭轉介公司的選擇。

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以上資料只供參考,資料參考來源:地產站HK01

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