雨後 | AFTER THE RAIN

樓宇買賣除了涉及樓價，亦涉及物業印花稅、圖則費、契費、發展商雜費、律師費等開支。

購買新買和二手樓最不同的地方，是可以選擇建築期付款和即供付款，分別是入伙才供按揭（建築期付款）；還是在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價（即供付款）。

如你選擇即供付款的話，是不能做按揭保險下的「高成數按揭」，一般情況下，發展商會對選擇該計劃的買家提供折扣優惠，並要求買家於簽正式合約後的 60 至 210 日內，付清樓價尾數。對一些本身要租樓的買家來說，未入伙便開始供樓，又要供樓、又要交租，會倍感吃力。

如選擇建築期付款的話，就是收樓後就開始供款，可以做到按揭保險下的「高成數按揭」，大致上和現樓的做法無誤，可享折扣一般較少，但是對於本身要租樓的買家來說，就毋須負擔雙重的房屋支出。

• 入票及揀樓
• 簽署臨約及支付細訂
• 簽正式買賣合約、支付部份樓價/大訂、印花稅
• (選擇即供) 即時向銀行申請按揭或發展商按揭，簽署樓花按揭契及其他法律文件
• (選擇建期供) 於臨近關鍵日期或入伙期前3個月才申請按揭
• 收樓入伙 ，簽署現樓按揭契及其他法律文件

部份發展商是允許改變付款方法，但有些發展商是不允許更改。所以在選擇付款方法之前，最好先計算清楚自己的預算，如果不肯定自己會否計錯數，可以找識樓計按揭專家幫您計算負擔能力。

不少新樓盤都獲「綠建環評」鉑金或金級認證一、二手私人和政府資助住宅項目。不少銀行都推出的綠色按揭計劃，附合資格的客人就可以獲得額外的現金獎賞，早前成功申請更可享8,888元額外現金獎賞 ，部份銀行現時更加大優惠至12,888元，藉以加強推動「綠色建築」。

發展商會提供「發展商按揭」高成數按揭，聲稱可以做到即供的高成數按揭，分別有兩種，一種是由「銀行頭按」＋「財仔二按」；另一種是由財務公司提供整筆貸款的發展商頭按，整體利率會高於一般銀行按揭利率，而且過了2-3年的平息期後，財務公司的按揭利息會大大增加，所以要計清楚日後究竟能否轉返上銀行做按揭。

主要是留意多少年後會進入貴息期，一般是2-3年，之後每年的利息都會大大提高，另外要留意的是發展商二按會有個銀行清單，不是每間銀行都可以做到，而且銀行審批需要把二按的貸款額一併計算在壓力測試中，所以銀行的頭按不一定很容易成功批核。

一般需簽署發展商提供的合約文件，其他文件包括按揭轉介表格或按揭委託表格，除非你當下已決定選用他們的服務，否則請勿胡亂簽署。因為好有機會影響你日後銀行或按揭轉介公司的選擇。