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【按揭技巧】退休人士想買樓申請按揭 正式租金收入、擬租金收入 有助通過壓力測試

【按揭技巧】退休人士想買樓申請按揭 正式租金收入、擬租金收入 有助通過壓力測試

最近有客人為退休人士 (45歲),本身有兩個物業出租中,希望透過我們協助購買一個物業並打算出租作投資用途,將現時2個物業的租入收入 及 將買入的物業的擬租金收入加起來,令他更容易通過壓力測試,但不知方法是否可行,希望搵樓街幫忙協助。 出租物業最多只可以做5成按揭 首先要知道,物業作為出租用途,銀行最多只可以借5成按揭。1,000千萬以上物業有機會只可做4成。退休人士可能只得租金收入,而租金收入是計入收入的其中一部分的,但正式租金收入及擬租金收入計法都有些分別的: 正式租金收入 以租金7折計算,條件是租約有打釐印,而且租金收入需要穩定如果租約沒有打釐印,銀行會以租金6折計算。 擬‧租金收入 指未有租約及租客,銀行會跟估價行估價的租值打6折計算收入,但要留意不是每間銀行都接受的。對於需要租金通過壓力測試的業主,這個擬租金收入是非常有用,因銀行可以預計你的物業將收到的租金,並用作收入計算壓力測試。 如本身已多過一層樓,供款與入息比率(Debt Servicing Ratio, DSR)要用 40%/50% 計算,擬租金收入的幫助更加明顯。但如果買家只得一個物業,按揭本來可以用DSR 50%/60%,擬出租後便用 DSR 40%/50%,如物業租值低的話,反而有機會減少貸款上限,難借得多。 非香港物業的租入收入 國內樓的租金收入也可計算,不過只有中小型銀行是可以接受,而且要提供租約和房產證明。 以下模擬客人的例子: 物業1:真租金收入 30,000,有打釐印,打折後的收入為21,000 物業2:租金收入 35,000,有打釐印,打折後的收入為24,500 物業3:樓價1,000萬,希望借5成按揭,擬租金收入 20,000,打折後的收入為12,000 物業樓價借貸收入月供DSR壓測物業1//21000物業2//24500物業31,000萬50%1200019,75636.6%49.3%總計57500 以上例子中,如準業主打算購入1,000萬樓價之住宅物業,借50%。將物業1及2 的正式租金收入及物業3的擬租金收入後,共收入57,500。以500萬借款額,按揭利率2.5%,按揭年期30年計算,每月供款額為19,756,供款佔收入36.6%。如果利率升至5.5%,壓測比率為49.3%。兩者都合格,故此,客人可安心購入1000萬的物業並作投資用途。 ...

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