Tag: 按揭教室

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按保物業需自住 轉作出租前先甩按保

現時透過按揭保險計劃的可造按揭成數高達9成,9成按揭的樓價上限可達$1,000萬,大大減輕上車人士的首期負擔。按揭保險計劃的推出主要是協助自住物業的用家以低首期自置物業,擁有自己的居所,故此申請按保的基本準則是物業需用作自住,而非作出租或投資用途。申請按保的過程中,借款人需要聲明物業屬自住;提到這一點,若果聲明確認自住單位但卻私下出租單位,便是觸犯了虛假聲明,又或作為詐騙罪,欺騙銀行及按保公司批出按揭貸款,曾有個案用家遭刑事檢控,結果被判囚及充公所有出租單位之得益,後果相當嚴重,故此用家切勿輕易胡亂虛報資料。 借款人不要以為只要成功獲批按保及上會,銀行或按保公司便不會再有跟進,事實上,按保公司會在按揭期內發函抽查,包括不時寄信件往按揭單位,要求業主在指定期內回覆確定物業為自用,甚或要求提供水電煤單證明業主使用有關單位。若被發現單位並非自住而是出租,除了有機會如上述案例遭到檢控,用家亦違反了按保及按揭貸款契約,銀行會向借款人瞭解,輕型處理方法是要求業主轉為出租物業承造的5成按揭並補回樓價差額,若評估情況後屬不理想個案又或業主不合作,銀行嚴厲處理方法是即時call loan(要求即時清還按揭欠款並終止按揭契約)。 那麼,業主透過按保置業上會,但之後想將單位出租,應如何做呢? 既然按保的基本要求是自住,要出租單位便是要先「甩按保」,即是用家不再使用按保,由高成數按揭轉為現行出租物業適用的5成按揭。 要出租單位便是要先「甩按保」,即是用家不再使用按保,由高成數按揭轉為現行出租物業適用的5成按揭。透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用之方法,一來若果樓價已升值,新按銀行用最新物業估值計算5成按揭,業主所需支付的樓價差額便可減少,而且更吸引的一點是,現時銀行現金回贈處高水平,以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。舉一例子,買家7年多前透過9成按保購入一個$400萬單位自用,現時希望轉換較大單位並將現有單位出租,現時尚餘按揭額約290萬,仍達原初樓價之72.5%,原則上需補回90萬方可甩走按保,但由於現時物業估值已升至510萬,轉按銀行承造5成按揭之按揭額可達255萬,故此業主只需補回35萬便可「甩按保」並將物業出租。然而,近年樓價整體上以窄幅上落為主,而開首幾年尚還本金比例亦不多,現時以30年還款期來說,首3年尚還本金約6%,如3年後要將單位轉作出租,仍需補回樓價差額約達35%。 若不想轉按,用家需要向原按銀行申請「甩按保」並通知擬將物業轉作出租,留意一點,由於是屬於原有按揭之調整,銀行會以原初樓價去計算物業轉作出租之可造按揭額,故此若樓價升了仍不可以最新物業市值去計算按揭成數,而最簡單方法是以部份還款形式將按揭貸款額降至5成,但要注意部份還款之罰息期是否已過,否則會涉及罰息支出。 有買家問,按保計劃的自住物業定義是什麼? 若果買樓給家人自用又是否符合自住準則? 按保計劃準則列明物業於成交後須為最少一位借款人/抵押人/擔保人的主要住所,直至按揭保險屆滿或按保公司免除此規定為止。但上述只屬最低要求,在按保審批個案中,銀行或按保公司仍一般要求買家及借款人本身需要自住單位,換句話說,買家若希望透過按保購置物業供爸媽居住,又或爸媽用按保買物業供仔女作為居所,雖然用途亦是自用,但並非業主自用,即使爸爸又或仔女屬於擔保人,銀行亦較難批出按保貸款。 來源:地產站

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【新樓按揭】發展商一按 突破傳統按揭限制 醒你5大好處

不少人都會選擇買一手物業,一來新樓不會有凶宅,業權等問題,二來不用裝修,大大慳回幾十萬的裝修費。新樓亦一個最大優勢就是有各式各樣的置業優惠、以至發展商按揭計劃。為了吸引客人置業,部分發展商設有及發展商一按計劃,以高吸數作招徠,助買家輕鬆入市。搵樓街為大家講解一下發展商一按有甚麼好處: 發展商一按好處 | 1. 較輕鬆的入息審查 部分發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃,成數可高達85% 甚至90%。一般來說,申請人需要提供入息以及還款能力等證明文件,部分發展商甚至可豁免通過壓力測試,助買家輕鬆入市。故此,發展商一按的審批或會較為寬鬆。 發展商一按好處 | 2. 減低首期預算 發展商一按的另一好處是可減輕首期負擔。傳統的高成數按揭中(新修訂),1000萬以下可借9成,1000-1125萬可借900萬,1125-1500萬以下可借8成,1500-1715萬可借1200萬,1715-3000萬可借7成,3000-3600萬可借1800萬,3600萬以上最多可借5成。但發展商一按可突破這個限制,以2000萬物業為例,發展商一按最高可承造九成按揭,首期只需支付200萬,比傳統按揭要支付600萬首期,相差400萬,故使用發展商一按計劃可大大減低首期預算。 發展商一按好處 | 3. 無罰息期及靈活套現 一般來說,發展商一按首3年按揭利息較低,如:P-2.5%,而其後可能會變成P+1%,通常首3年低息期間,都可以轉按傳統銀行,享受銀行較低的按揭息率。即使在3年低息期間,都可能完成3年的SSD期間,在於市場自由買賣,故可享盡低息之餘,亦可同時享受物業升值的因素,做到靈活套現的效果。 發展商一按好處 | 4. ...

【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好? 需要抬錢上會?醒你4大解決方法

很多買家都會視估價為一個非常重要的指標,以決定是否買入該單位,原因是擔心估價不足,需要準備更多的首期抬錢上會。其實,物業估價的釐定方法,其實不同銀行均會採用不同的估價行,為物業進行評估,評估標準十分廣泛,除了因應最近同類屋苑/同類單位/同區的成交而有所調節外,還包括對物業質素的評估(如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等)。以上因素都會影響物業的估價,而最常出現的估價不足有幾下4個原因: 估價不足原因│ 1. 成交量不足 部份成交較為疏落的單位,如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類,基於流通率較低,成交指標少,很容易出現估價不足的問題。原因是最近一次成交可能是一至兩年前,當時的成交額已不能反映現時價格,銀行可參考的個案少,會令估價與市場價脫節。 估價不足原因│ 2. 屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價,最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊,景觀十分開揚,有海景,不像其他座數的單位望樓景為主。這類大單邊的單位同樣會出現估價不足的情況。 估價不足原因│ 3. 連裝修單位 亦一個最常見的情況是一些連裝修單位,業主好常以附送靚裝修,吸引買家買下單位。不少買家都很喜愛這類單位,因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。但是單位裝修如何,在估價中不會反映到。 估價不足原因│ 4. 業主叫價過份進取 業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。有些業主覺得自己的單位很有價值,買家可以估價還價,嘗試說服業主用估價作為基準,不應以個人感覺作為開價標準。 很多買家因為估價不足而放棄買入單位,其實又不用太擔心,如果真的心儀估價不足的單位,亦有解決的方法,用盡方法都不能解決的話,最後的方法才是抬錢上會。 估價不足解決方法 │ 1. 找不同銀行估價 ...

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40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A

百貨應百客,有買家喜好新樓,亦有買家喜好舊樓。舊樓一般來說,都比較高實用率以及有呎價上的優勢,故很多家庭客都想住大一點,向舊樓埋手。但是高樓齡亦會影響按揭,例如按揭年期或按揭成數的。買家在買入舊樓物業前,應注意以下幾點: 高樓齡 高人齡 影響 按揭年期 首先,申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期,即以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期,甚至有銀行可用「85 減 」,但利率不能行Hibor,要行P 計劃,而且不能應用在高成數按揭。 但要補充一下,如申請人打算借入高成數按揭,按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡,但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑,如:美孚新邨,可以酌情處理,用80減樓齡計算。 例子一若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時40歲,打算買入樓齡55年的物業,最長可申請按揭年期為「70 – 55」=15年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為15年。 例子二若一間銀行採用「75 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時50歲,打算買入樓齡15年的物業,最長可申請按揭年期為「75 ...

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【HA員工福音】醫管局員工置業貸款計劃 全攻略 助員工上車置業 附申請資格、按揭計劃、最高貸款金額及利率等詳情

醫院管理局為吸引人才留在公立醫院效力,包括護士、醫生、醫管局工作的醫護人員,推出一個全新的員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS),醫管局員工可以透過此計劃,協助醫管局同事買樓上車置業,更可以更換物業或轉按現有的按揭物業。 搵樓街 SEEHSE 整合整個「員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)的貸款詳情:包括申請資格、最高貸款安排、利率詳情、物業條件、最高貸款額及可選用的銀行及其按揭計劃。 員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)醫護人員申請資格 滿三年合資格服務年資(即未享有5%津貼代替參加購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)) 全職常額或合約員工,而其聘任合約訂明有權參與HLISS 物業須為自住 員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)醫護人員 貸款詳情 貸款額上限為基本月薪之48倍或600萬港元,以較低者為準 最低貸款額:50萬港元 員工置業貸款的本金和利息將按月從工資中扣除 同時申請醫管局員工置業貸款計劃及銀行按揭貸款,兩項貨款相加為最高樓價(或估值)之90% 銀行按揭貸款及員工置業貸款的每月總還款額不得超過供款與入息比率之50% 以做滿3年的註冊護士 (RN) ...

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物業甩名或轉名,可以重做9成/高成數按揭?

將物業轉名或者除名(甩名),其實是當一個新買賣處理便可,按揭成數最高可借9成,按揭年期30年。 樓價1000萬以下的現樓,可借到9成按揭 樓價1000-1125萬的現樓,可借上限900萬 樓價1125-1500萬的現樓,可借到8成按揭 樓價1500-1715萬的現樓,可借上限1200萬 樓價1715-3000萬的現樓,可借到7成按揭 樓價3000-3600萬的現樓,可借上限1800萬 相關文章:買樓申請9成按揭有咩條件?想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略 而村屋按揭成數只可做到最高85%。 村屋最高按揭成數: 村屋價值(港元)最高按揭成數(首次置業)最高按揭成數(非首次置業)$1,000 萬或以下85%80%$1,000 萬以上至 $1,125 萬85% 或 $900 ...

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按揭保險費折扣減少,6折變65折,等於加保費,供樓開支增加幾多?

買樓時最大的開支除了首期和印花稅外,若需要借高成數按揭(61-90%),按揭保險費都是一個大開支。借高成數按揭時是需要支付按揭保險費,按揭保險公司才願意擔保,按揭保費由1.15%至5.04%不等。現在市場上有2間按揭保險公司,由於市場競爭的關係,按揭保險公司一般都會提供6折保費優惠,但現時按揭保險費折扣有所調整,折扣由6折調整至65折,若按揭申請人未能符合壓力測試,按揭保險費折扣會由66折調整至71折。 按保折扣優惠調整後費用增加多少? 以800萬港元物業為例,如申請9成按揭,貸款額為720萬港元,按揭年期30年,保費為當中5%,即36萬,以往兩間按揭保險公司會提供6折保險費優惠,即實際保費為$216,000,但調整折扣優惠(65折)後,按揭保險費由$216,000增加至$234,000,共增加了$18,000。如申請人是未能符合銀行壓力測試的首置人士,但供款佔入息比率不多於50%,其申請將由銀行個別評估,並按評估而上調保費。 貸款額720萬港元原保費折扣最新保費折扣能通過壓力測試216,000(6折)234,000(65折)未能符合銀行壓力測試 (爆壓測)237,600(66折)255,600(71折) 保費折扣減少後對壓測有影響嗎? 銀行批核壓力測試時,是以沒有折扣的保費計算,所以折扣的多少並不會對壓力測試構成影響。 按揭保險費受甚麼因素影響? 按揭保險費的計算頗為複雜,而且受不同因素影響,包括按揭成數、按揭還款年期、新舊按保制度、採用浮息或定息按揭及是否有按揭在身等,如還款年期越長或按揭成數越高,保費利率便越高,如果屬於舊制,保費會較低,如果屬於新制保費會較高,所以準買家想知道買入的物業要付多少按揭保費,可以WHATSAPP 聯絡搵樓街按揭專家,為您計出準確的按揭保費。 相關文章:按揭保險費應「一次付清」還是「每年繳付」?按揭保險費可以退?

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高成數按揭偷雞出租? 小心墮違規陷阱!業主自保攻略

如申請高成數按揭 (如8成按揭、9成按揭),其中一個條件為按揭人必須自住物業,但近年都聽到不少業主借高成數按揭偷雞出租,本文會分析如高成數按揭出租後被銀行發現,要如何處理、可能承受的法律責任及業主可以如何自保拆解。 根據金管局指引,出租物業最多只可以申請5成按揭。如按揭人申請7成按揭,都必須聲明單位為自用。 參考文章:想買樓? 先學按揭 準備文件 按揭全攻略 首先,承造高成數按揭時,在申請表上都需要聲明自住用途才符合按保公司要求。而銀行及按揭保險公司 (HKMC / QBE) 每年都會抽樣出信給貸款人,要求貸款人聲明物業是否仍是自住。以下為聲明信樣本。 聲明信樣本: 根據按揭保險計劃的規定,債務人應香港按揭證券有限公司的要求,需向該公司呈交“物業自用聲明”。現隨函附上“自用聲明”一份,請立刻簽署及寄回該“聲明”予本行。請注意如閣下未能按規定呈交該聲明,則構成對是項按揭保險貸款之條款未能履行,而香港按證保險有限公司將會取消相關的按揭貸款保險和/或對閣下的貸款保險徵收額外的保費。多謝使用本行服務。 當收到信後,業主必須回覆信件,如果寄出後一段時間沒有理會,銀行隨即會重寄聲明信,如果2次都沒有回覆銀行,那銀行就會質疑單位並非自住,銀行就會採取進一步行動。但如業主真的已出租物業,但仍然聲明是自住,那麼便是虛假聲明,會有刑事責任。如果業主聲明物業已出租,那麼便也是構成違約,銀行有權追收貸款,追回不同成數之間的差價(call Loan) 及保費罰款。有些情況,銀行/按保公司要求業主提供水、電、煤等單據證明。 偷雞出租,有自住聲明 有部分業主申請高成數按揭後出租,亦會保留水、電、煤等單據證明。當收到銀行/按揭公司寄出聲明書後,回覆信件亦聲明自住。雖然有自住證明提供,但這屬於虛假聲明,如對政府作出虛假聲明,的確有可能有法律責任。當然,按證公司/銀行要有足夠證據證明單位正在出租,亦並非容易。 相關文章:經昆士蘭保險香港 ...

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如何避免購入凶宅

很多準買家買樓時都擔心會買到凶宅,除了害怕住進去會渾身不適、會有怪事發生外,也會擔心難以申請按揭及日後轉手困難。究竟什麼是凶宅?什麼情況下單位才會被稱為凶宅?如何查出凶宅? 什麼是凶宅? 香港的地產市場上和法律上並沒有為凶宅作出定義,沒有法定文件解釋何謂凶宅,只能依照一般人的廣泛認同定出一個模糊的框架。 在一般情況下,除非傷者出現身體僵直、腐爛、出現屍班或身首異處等明顯死亡徵狀,救護員才可在案發現場斷定傷者已經死亡。如有人在家中服毒自殺,沒有了呼吸及心跳,但救護員到達時並未發現上述明顯死亡徵狀,傷者被送抵醫院後才由醫生宣告搶救無效,該個案的死亡地點便是醫院而不是家中。假如傷者在家中被直接宣告死亡或送抵醫院後不久便宣告搶救無效,會有較大機會被紀錄為凶宅。相反,如果隔了一段長時間才被宣告死亡,或因其他併發症而身故,被紀錄為凶宅的機會較少。 因此,要定義一個單位是否屬於凶宅,可能視乎不同方面的考慮。 死亡原因 非自然死亡個案,包括意外、他殺或自殺死亡個案都會被視為凶宅,例如墮樓、劫殺、燒炭或摔倒後失救等。而自然死亡的個案,被認定為凶宅的機會較少,例如老人在家中因長期病患身故,法律上會被判定為自然死亡或病死,通常都不會被當作凶宅。 死亡時間 即是單位內死者的陳屍時間。如果死者屬於自然逝去,但是屍體經過一個月、屍身已經腐爛後才被人發現,這種情況也會被當為凶宅。 死亡地點 假設兇案發生於單位內,那該單位必然成為凶宅。另一方面,假設死者由30樓跳到5樓單位平台死亡,30樓和5樓兩戶單位,均會成為凶宅。 公開程度 如果所發生死亡事故十分轟動,發生的意外曾經上頭版新聞,變成眾人知曉的凶案大廈,凶案同層的單位可能也會遭受牽連,成為銀行拒批按揭的凶宅。 如何避免購入凶宅 查核凶宅網 在Google, Yahoo等搜尋網站,輸入「凶宅」,便搜尋到多個坊間的凶宅網,雖然在凶宅網上標註的凶宅不會清楚列明詳細地址,而是提及哪一個屋苑哪一座,是高層中層或是低層,發生過甚麼事等等。 但是,也能夠提供足夠的資料讓準買家警醒,準買家也可尋找相關新聞圖片,自行比對周圍環境,確認單位座向。如果準買家發現自己想要購入的單位與凶宅網上的資料相似便要格外小心。 然而, 凶宅網也有可能不會把所有凶宅的資料都包括在內,所以凶宅網沒有紀錄也不代表你的單位不是凶宅。因此準買家還需要再進一步向銀行查證。 ...

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轉按未完成但原銀行叫火險續保,應怎樣處理?

如住宅物業仍有按揭,是必定需要購買火險的,由於申請按揭時是把住宅物業抵押給銀行,所以銀行必定會要求業主買火險,以保障當意外發生時銀行可以獲得足夠賠償,或起碼物業的原貌得以還原。而一般申請按揭的銀行會送第一年的火險,然後每年都會出信給貸款人確認是否續保,出信時間大約是保單到期前1-2個月,信件內容是如不提出反對便會自動火險續保。若貸款人不回覆那信件,銀行便當貸款人同意續保火險。 很多貸款人在罰息期完結後便會把住宅物業轉按至其他銀行,因為可以取得銀行回贈及按揭中介回贈,如轉按時是申請按保後3年內而新按揭成數低於7成,更可申請退按揭保險費。而且在轉按後,新銀行一般都會送首年火險,所以決定了轉按後,在原銀行續保火險是很不智的。但如在這時收到原銀行的續保信,應如何處理呢? 先續保原銀行,完成轉按後退保 大家要明白一個道理,只要住宅物業仍有按揭就必定需要有火險,不能有空檔期,住宅物業每一天都要有火險保障,否則是違反按揭契。 例如,現在是6月1日,正在申請轉按,預計轉按提款日期(drawdown date)為8月1日(原銀行該日完罰息期)。如果律師樓已確定8月1日能完成轉按,雖然罰息期一完結便馬上轉到新銀行,但原銀行在8月1日也會自動續保。如不想原銀行自動續保,便要在7月31日或之前完成轉按,那麼新銀行送的火險在7月31日生效後,8月1日原銀行便不需續保。但是,若在7月31日完成轉按,因原銀行罰息期未過,便要罰息一年,為慳數千元火險而被罰息貸款額1%或以上絕對不著數。 雖然8月1日原銀行續保火險,但轉按已完成,新銀行的首年免費火險也即時生效後,貸款人可馬上到原銀行退保。 退保有手續費嗎? 退保不會完全退足100%年費,會按比例計算,而且有minimum charge。以上面例子,原銀行8月1日續保,雖然貸款人馬上申請退保,但保險公司也會把1天當成一個月去收取保費,即年費最少也要扣起一個月,有些保險公司會收取一筆手續費後,其餘才可退。 新屋苑一般包火險 大部份新屋苑的管理費都包了火險,因此申貸款人便不需要再買,所以轉按時也不需理會續保或退保。由於轉按大部份銀行都會送一年火險,對於新屋苑的業主便享受不到這優惠,因不能用銀行送的火險向管理處申請管理費豁免火險部份。 相關文章:做按揭要買火險,如何比較火險保費?

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