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【按揭教室】40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A

【按揭教室】40/50/60年樓齡物業 申請人年齡高 按揭Q&A

百貨應百客,有買家喜好新樓,亦有買家喜好舊樓。舊樓一般來說,都比較高實用率以及有呎價上的優勢,故很多家庭客都想住大一點,向舊樓埋手。但是高樓齡亦會影響按揭,例如按揭年期或按揭成數的。買家在買入舊樓物業前,應注意以下幾點: 高樓齡 高人齡 影響 按揭年期 首先,申請人要知道銀行以「70減」或「75減」計算按揭年期,即以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,並以較少者為準。亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 」的最長按揭年期,甚至有銀行可用「85 減 」,但利率不能行Hibor,要行P 計劃,而且不能應用在高成數按揭。 但要補充一下,如申請人打算借入高成數按揭,按證保證公司在大部分情況下只接受75減去樓齡或人齡,但如果該大廈為質素良好的藍籌屋苑,如:美孚新邨,可以酌情處理,用80減樓齡計算。 例子一若一間銀行採用「70 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時40歲,打算買入樓齡55年的物業,最長可申請按揭年期為「70 – 55」=15年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為15年。 例子二若一間銀行採用「75 – 樓齡或申請人年齡」。申請人現時50歲,打算買入樓齡15年的物業,最長可申請按揭年期為「75 – 50」=25年。這個例子,可獲批的按揭年期上限為25年。 如人齡高,有一個解決方法的,就是加上擔保人,例如是自己的兒女,因為銀行能用較年輕的一人計算按揭年期 (較年輕歲數為準),批出較長的按揭。 物業類型 影響 按揭年期 申請人亦要知道物業類型亦會影響按揭年期的,如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓,都是用「70減」或「75減」計算按揭年期。但如果是村屋,只會以「55減」計算最高按揭年期。 增加按揭月供額及收入要求 以一個700萬物業為例,按揭利率為2.5%,做6成按揭,按揭年期30年,每月供款:$16,595,壓力測試:$39,745。以一個700萬物業為例,按揭利率為2.5%,做6成按揭,按揭年期25年,每月供款:$18,842,壓力測試:$42,986。 ...

【按揭教室】做按揭擔保人前  你必須要知道的8件事 以免後悔終生

【按揭教室】做按揭擔保人前 你必須要知道的8件事 以免後悔終生

按揭擔保人,就是買家的收入不足以負擔起所購入的物業,需要加上擔保人的收入協助下,向銀行申請按揭。從最簡單的道理來說,假如按揭人及借款人未有履行還款的責任,擔保人使要承擔整筆還款。但其實還有更重要的事情都需要知道的,不是只簽個名這麼簡單,要做按揭擔保人之前應該要知道以下10件事,以免後悔終生。 1. 擔保人與借款人之關係 要知道不是所有人都可以成為擔保人的。如果物業需要透過按揭保險公司借高成數按揭 (即六成以上 ),就要特別小心,因為按保公司只接受 擔保人 跟 借款人的 關係是直系親屬關係,並必須於本地定居。如果以未婚夫婦關係,按保公司亦會接受的。如不會借高成數按揭,就視乎銀行的取態。有部分銀行會比較寬鬆,接受朋友 作為 擔保人。 2. 擔保人與借款人的分別 有時候,銀行會要求擔保人需要轉用借款人才能上會。簡單來說,借款人與擔保人性質相似,但事實上是有所分別的。其一,是銀行追討責任的問題。如按揭人未有覆行還款責任,就必須由借款人覆行其責任,至於擔保人,銀行追討不到,才能向擔保人追討,銀行便需要更多時間及文件上的證明,手續上不是太方便。同樣亦要留意,不論借款人或擔保人,按揭貸款會紀錄於個人信貸報告上,因此會影響擔保人申請其他的貸款。即使按揭人遲了供款,都會影響擔保人的信貸評級。另外,成為借款人的另一需要是需要與按揭人同住。 3. 擔保人不可單方要求除名 擔保人不能自行向銀行申請取消擔保人身份,擔保人如之後想甩擔保,就要由按揭人向銀行申請重新審批按揭,如果按揭人有足夠能力供款,已符合基本入息比率要求及壓力測試要求,不需要借助擔保人的收入,便可以成功甩擔保。要特別記醒,如果當初以未婚夫婦擔保上會,最後分手結婚不成而分手,而那方拒絕幫對方甩保,便會產生好大程度的麻煩,甚至需要從法律途徑解決。 4. 擔保人不會失首置名額 有人擔心做了擔保人之後,會失去了首置名額。答案是不會的。物業的擁有者不是你的名字,即手上並沒有持有物業,與你有否成為擔保人無關。故此,仍是首置人士,將來買樓不需要繳交雙倍印花稅。 5. 擔保人日後想買樓會變得十分困難 由於擔保人已有按揭在身,當他想買樓,申請新按揭時,按揭成數需減少一成,例如800萬以下可借9成的物業,需減一成,只可借最多80%按揭。而供款與入息比率由較寛鬆的50%(壓測前)/60%(壓測後)收緊至40%(壓測前)/50%(壓測後),如申請高成數按揭,緊加要減到35% (壓測前)/45%(壓測後)。例如擔保人擔保按揭人買樓,其每月按揭供款為1萬,將來擔保人買樓並做按揭,該1萬元需計入擔保人的按揭壓測及DSR內。 有另一情況必須要重點提醒,如果第一按揭,由老公去借高成數按揭,老婆做擔保人。老婆再買第二層數去做高成數按揭,理論上是不可能的,因為高成數按揭的首要條件是自住用途,試用老公老婆又如何有2個物業都聲稱是自住物業呢? 6. 罰息期內,如按揭人收入夠計,可甩走擔保人 按揭借款人加薪後,如夠計DSR,可以隨時甩走擔保,不會罰息亦毋需擔保人簽署文件。 7. ...

【一成首期●上車置業】想借九成按揭有咩條件?

【一成首期●上車置業】想借九成按揭有咩條件?

在2019月公布的新按揭政策下,首置人士可透過按揭保險計劃,購買 800 萬元的住宅單位,最高可借 9 成按揭,即只需要一成首期便可以上車,但不是人人都享有9成按揭條件,搵樓街 First Property Info 逐一列出! 條件一:現樓需為樓價要800萬以下 樓價800萬以下的現樓可以做到9成按揭。 樓價800萬-900萬的現樓,可借上限720萬。 而樓價900萬-1000萬的現樓,可借最多8成按揭。 至於1000萬以上的物業,只能最多借5成按揭。 重點提醒一下,新的按揭保險計劃只適用於現樓 (已落成住宅物業),不適用於樓花 (一手物業,未取得入伙紙)。 故此,買家如購買一手樓花物業,又想使用新制的按揭,需要選擇建築期付款。 如果物業屬於樓花,即未取得入伙紙,又想用最平的即供付款計劃,只能用舊按揭政策, 400萬以下的物業,最多可借9成按揭。 400-450萬的物業,可借最多貸款360萬。 450-600萬的物業,可借最多8成按揭。 600-800萬的物業,可借最多6成按揭。 800-850萬的物業,可借最多480萬 900-1000萬的物業,只可借500萬。 至於1000萬以上的物業,只能最多借5成按揭。 條件二:固定受薪人士 申請九成按揭人士必須為固定受薪人士,即每月定時出糧,薪金的基本收入不會浮息。有時銀行或者按保公司亦會要求申請人提供僱員合約作為證明。提醒一點,主要收入來源需要來自香港。 非固定收入人士最高按揭成數只有八成。 條件三:物業不可出租 ...

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