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繼四大銀行及部分中小型銀行於週內相繼上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，今日再有報導指，建行亞洲短期內將上調H按的鎖息上限，由現時P-2.25%大幅增加1.5厘至P-1厘，即實際封頂息率由3.625厘增加1.5厘至5.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調及不設高息掛鈎存款戶口。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，一個月銀行同業拆息（HIBOR）已連升8個工作天，年內第3次升穿5厘，創逾1個月新高，而HIBOR年內一直高企，導致H按實際按息長期觸及封頂水平，相信該銀行亦基於資金成本考量及風險管理而上調H按鎖息上限。 曹德明表示，美國聯儲局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行年內仍有加息壓力，預計加息幅度約為0.125厘。 此外，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，截止2023年8月，建行亞洲的現樓及樓花市佔率共佔整體市場僅有0.4%，曹表示，該行按揭市佔率較低，相信受影響的客戶較少，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，選擇按揭計劃可貨比三家，同時避免借得盡失預算。 來源：地產站

今日銀行一個月拆息（HIBOR）報5%，連升8個工作天，創逾1個月新高。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，美息高企，加上受季結因素影響，使HIBOR升至5厘水平。金管局亦於本月2度透過貼現窗運作向市場投放44.47億元資金，顯示銀行仍有資金壓力。 另一方面，四大銀行及大部分中小型銀行已調整H按封頂息率，由3.625厘加至4.125厘。市場預計美國下週議息加息機會微，惟美國仍有通脹壓力，料年內仍有機會再次加息，HIBOR仍有上升壓力。曹德明料年內HIBOR將繼續維持高水平。過往也曾發生美國與香港不同步加息，銀行在資金成本壓力續增下，或視乎自身策略，不排除本地銀行於年內再次上調最優惠利率（P），幅度為0.125厘。 來源：地產站

美國議息前夕，市場消息透露，本地兩家大型銀行先後部署短期調升按息，滙豐(HSBC，00005） 上周宣布將新造拆息按揭(H按)「封頂息」大手加0.5厘，實際按息將會達4.125厘。另一大型銀行中銀香港（02388）部署短期隨調升按息，幅度與滙豐銀行睇齊，新利息生效日期現樓（二手）於9月18日生效，而樓花項目則於9月30日起生效。 中銀目前H按封頂為P減2.25厘，以該行P為5.875厘計算，實際按息為3.625厘，據悉該行計劃上調至P減1.75厘，亦即是實際按息約4.125厘，加息幅度0.5厘。若果以每500萬元貸款、還款期30年計算，每月供款將由22,803元，增加至24,233元，增加1430元或6%。 來源：地產站

財政司司長陳茂波再提及放寬按揭問題，他接受電台訪問透露，不會放寬按揭壓力測試、上車盤9成按揭安排，但考慮細單位換大單位在銀行按揭及承擔按保之間能否有調節空間，強調屬於「微調」。 據陳茂波在該訪問中表示，現時上車盤計及按揭保險的按揭成數達90%，再上調空間不大，但亦聽到不同意見，例如小家庭由細單位想換較大單位，銀行按揭及承擔按保之間，是否在個別位置可作出調節是當局思考方向，強調是微調，最主要目的是在可能範圍內減輕市民負擔。 在現行機制下，1000萬元以上最多只能承造5成按揭，但買家可以透過申請按揭保險，獲得最多8成按揭，惟需要支付按揭保險，增加業主每月支出。 至於壓力測試方面，陳茂波指，現時加息環境未完結，即使結束後，息率仍在高位維持較長時間，而且供樓涉及20、30年，期內息口波動在所難免，壓力測試的要求不適宜調整，而供款能力亦涉及個人經濟能力變化，有金融安全、金融穩定的考慮。 因此，按揭壓力測試的要求不適宜調整，包括樓按的貸款人，需通過假設按揭利率加2%，以及供款佔入息比的要求。 來源：地產站

財政司司長陳茂波早前透露有意放寬按揭成數，他今日再在電台節目透露，希望聚焦幫助買樓自用的市民，會考慮研究幫助「換樓」的市民，並形容改動屬於「微調」。 陳茂波指出，正與金管局研究，對樓宇按揭作微調，稍後會公佈措施。他指出，目前在購買按揭保險下，首置的市民購買中小單位已經可以借到九成按揭，但亦有部份人反映在建立家庭或生育後有意換較大單位，希望政府考慮提供協助，政府會仔細考慮在平衡保障金融安全和首置業主利益下如何劃界。 至於未來美國息口變化，陳茂波指，市場估計下半年會加息一至兩次，幅度大約半厘，並會在高息水平維持一段時間才會調整，呼籲市民要小心高息供樓環境。 現時金管局對銀行審批按揭貸款有明確指引，測試市民在加息兩厘下的供款能力，陳茂波指，目前樓市平穩，呼籲市民按需要置業的同時，審慎兼顧還款能力。 來源：地產站

作為打工仔升職加薪本來是一件開心的事，但如果在按揭前後大幅加薪，就未必是一件值得開心的事，因為會影響按揭審批，最嚴重是銀行不接受申請或拒絕批出按揭。 如果申請人打算申請高成數按揭，香港按揭證券有限公司 (HKMC) 會視乎加薪的合理性及可信性而決定是否擔保該個案，審批人員主要看幾個因素： 加薪是不是簽臨約後才發生？ 舊的入息能不能過到壓力測試？ 新的入息有沒有反映在稅單中？ 受僱的機構是不是能在Company Search 上找到？是否有網頁？是否大公司？ 加薪幅度有多大？ 申請人是否轉行業？ 申請人是否升職？ 申請人是否有新的專業資格？ 舉一個例子，是HKMC常見不批出按揭的原因。如申請人的新舊人工比例不尋常地上升30%，而申請人期間沒有升職、考取專業資格、新的收入僅通過供款入息比率及壓力測試，而申請人沒有合理原因解釋到大幅加薪之原因，這個情況下，HKMC很大機會不會擔保這個個案，因為他們會認為這個收入不可信。 但如果舊的收入都已經可以通過供款入息比率及壓力測試，而最近期的稅單亦已經反映到舊的收入情況，這些情況下，HKMC 一般都會擔保這類個案。 如果申請六成或以下按揭，有部分銀行都會質疑申請人大幅加薪的合理性及可信性，因為銀行內部有風險管理部門，如果他們認為該個案超過風險指標時，亦會即時通知申請人，該按揭申請不被接納或該申請審批不成功。 解決方案 如果大幅加薪是真有其事，可以提供證明及用以下幾點去幫忙按揭審批成功。 ...

近年，借私人貸款 (例如：P Loan、Card Loan、Tax Loan) 利率很低，甚至低於實際年利率2%，所以吸引不少人借款。但是，有私人貸款在身，便會影響按揭的申請。 因私人貸款而過不到壓力測試，是否先還清貸款？ 那就要看看私人貸款所剩餘的還款期了。如果只剩餘3期或以內(以取款日計)，有些銀行可以接受不把有關貸款計入供款的一部分，而不影響供款與入息比率及壓力測試比率。如果申按按揭時，私人貸款的剩餘還款期超過6期，就必須要先還清貸款。 有私人貸款，會如何影響按揭月供與收入比率及壓力測試？ 以600萬物業。借6成按揭，以現時利率3.375%，分30年供款期計算，月供$15,915。 如申請人有「私人貸款」，月供$14,000，「總每月供款」就是$29,915，以一般銀行供款佔入息一半標準計算，申請人的收入要求，需要達到 $59,830。而沒有任何貸款在身的申請人的收入要求只需要 $31,831 (通過供款與收入比率)。 至於壓力測試方面，即以現時利率+2%計算，每月供款佔入息不超過60%為合格，而私人貸款部分，不需計算+2%後的利息。以剛才的例子計算：當利息升到5.375%時，月供$20,159，加上私人貸款月供$14,000，「總每月供款」就是$34,159，以銀行準則，每月供款佔入息不超過60%計算，收入需要達到 $56,932。而沒有任何貸款在身的申請人的收入要求只需要 $33,598 (通過壓力測試比率)。 從以上結果得知，有私人貸款下，如需要借得相同的貸款額，所需的收入將大增。如收入不通過月供與收入比率及壓力測試，所借得的貸款額將會大減。 如果有私人貸款在身，可以向搵樓街專家計算您的最高可借的按揭金額。 ...

在申請按揭後並未取款前，如按揭申請人突然轉工需不需要通知銀行？按揭的審批又會不會受影響？ 轉工或離職時仍申請緊按揭 如在發放貸款前，突然轉工或離職，我們建議可以與申請銀行Banker / 搵樓街聯絡，看看該銀行在發放貸款前會不會做 Employment Check ，以確定申請人是否仍在公司工作。如銀行會做Employment Check，申請人便要在轉工後便要主動通知銀行，以避免延遲貸款批核日期。申請人亦要提交新公司的僱傭合約和新公司的聯絡資料。銀行亦會根據新入息重新審批。一般來說，如申請人工接工，正常轉了新公司新環境，審批結果都無影響。 相關文章：剛轉工能否做按揭？ 轉工或離職時已供緊樓 銀行會在批出按揭前與客人簽署貸款信 (facility letter)，信上會列明申請人甚麼情況下需要通知銀行。有少部分銀行會列明轉變財政情況下要通知銀行 (change of financial condition)，但其實，只要按揭申請人主動準時供款，一般都不會有問題，一般情況下都無需要特別通知銀行。 如果按揭銀行與出糧銀行是同一間銀行的話，銀行便會知道你的財政狀況，我們一般建議客戶供樓戶口與出糧戶口要分開銀行，以免將自己的財政狀況被銀行掌握在手。 相關文章：出糧戶口和按揭同一銀行的害處？